Как проходит оценка квартиры для ипотеки

Содержание

Оценка квартиры для ипотеки — кто проводит и как заказать, срок действия отчета

Как проходит оценка квартиры для ипотеки

Купить жилую недвижимость с помощью займа стало проще.

Банки предлагают различные программы кредитования с условием того, что приобретаемые квадратные метры будут являться предметом залога.

Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием, и заказать ее необходимо у независимого оценщика или компании еще перед походом в банк.

Полученный отчет позволит определить сумму кредита, ведь при необходимости объект можно продать по реальной стоимости и погасить образовавшуюся задолженность.

Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора.

Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора.

Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости.

Если оценочная стоимость окажется ниже предложенной, а договориться про скидку с хозяином не получится, заемщик может доплатить ее из собственных средств или подыскать новый объект для покупки.

В оценке квартиры прежде всего заинтересован кредитор.

Независимый анализ проводится для недопущения обмана со стороны заемщика, ведь он может из корыстных целей запросить большее количество денег и истратить их не по назначению.

Выдав заемщику на приобретение квартиры крупную сумму, банк рискует, поскольку всегда присутствует риск невозврата кредита.

Для минимизации опасности, во-первых, размер кредита никогда не составляет полную сумму стоимости покупки, а колеблется в пределах 60–70%. Во-вторых, приобретаемая недвижимость обязательно выступает объектом залога.

Защита интересов заемщика

Поскольку финансово-кредитные учреждения стараются занизить сумму заемных средств, оценка квартиры для ипотеки нужна и покупателю. Таким способом он может аргументировать запрашиваемую сумму денежных средств.

Чем большую ссуду он получит от банка, тем меньше собственных средств придется вложить.

После проведения независимой экспертизы заемщик может видеть реальную стоимость приобретаемого жилья, а не ту, которая устраивает продавца.

Кто делает оценку

Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов.

Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию.

Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.

Точную стоимость услуги можно узнать лишь после консультации со специалистом. В зависимости от региона она может существенно разниться. Так, в Москве, цена колеблется в среднем от 5000 до 10000 рублей и зависит от жилья.

Понятно, что при анализе элитного жилья стоимость будет выше, нежели когда эксперты будут готовить отчет по хрущевке за МКАДом.

Очень часто компании устраивают акции, и даже сегодня можно найти предложения, стартующие от 2500 рублей.

Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ.

Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя.

Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.

Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон.

Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя.

Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.

Независимые фирмы

На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда.

Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости.

Вот лишь некоторые из них:

  • ООО «Независимая оценка»;
  • ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
  • Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».

Аккредитованные специалисты кредитного учреждения

Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке.

Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта. Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками.

Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен.

Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку.

Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.

Как правильно выбрать оценщика

Оценить квартиру для ипотеки можно в любой компании, однако это не означает, что каждая из них выполнит работу качественно и на высоком уровне.

Обращаясь к конкретному оценщику важно, чтобы подготовленный пакет документов не содержал ошибок, из-за которых придется обращаться за услугой к новому эксперту.

Повторно оплачивая оценку, первое, на что следует ориентироваться – это отзывы реальных людей, лучше знакомых, которые имели непосредственный контакт с представителем организации.

Компании, работающие не первый год на рынке, в штате которых только высококвалифицированные специалисты – вот на что надо обратить внимание.

Не стоит гнаться за дешевыми предложениями, ведь работа оценщика не может стоить копейки.

Выбирая компанию, лучше отдать предпочтение той, расположение офиса которой находится в непосредственной близости к объекту недвижимости – это поможет удешевить стоимость.

Плюсы и минусы сотрудничества с оценщиками рекомендованными банком

Если банк настаивает на своем человеке для проведения оценочных операций при покупке квартиры, заемщик может отказаться либо принять предложение.

Основным плюсом сотрудничества с аккредитованной компанией является быстрое принятие решения, поскольку их отчеты принимаются практически со 100%-ным одобрением.

Такой подход может быть и не сильно выгоден заемщику, поскольку существует риск занижения реальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Для сравнения можно заказать дополнительно независимую экспертизу.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Вначале необходимо определиться с выбором организации или частного лица, которые будут проводить процедуру оценку.

Для этого нужно оговорить с представителем все условия выполнения работ и стоимость услуги.

Если выбранная кандидатура не входит в список аккредитованных банком, надо согласовать ее, чтобы избежать проблем в будущем. После этого можно оформлять заявку и заключать договор на проведение работ.

Заявка на заключение оценочного договора

Перед тем как эксперт проведет оценку квартиры для ипотеки, нужно заполнить заявку. Как правило, сделать это можно на сайте самой компании, при этом необходимо указать минимум данных.

В их число входят ФИО заказчика, место нахождения объекта, подлежащего оценке и некоторая информация о нем.

После рассмотрения заявки специалист свяжется с клиентом для назначения времени подписания договора.

Подписание договора

Заключается договор по форме компании в двух экземплярах для каждой из сторон.

При необходимости всегда можно внести изменения в документ, если заказчик желает добавить некоторые пункты.

Обязательно указывается информация о заказчике, данные об оценщике, его квалификации и наличии гражданской ответственности.

Кроме этого, дается информация об объекте залогового жилья и с какой целью проводится оценка. Указываются права и обязанности каждой из сторон. Проставляется дата, подписи и все это скрепляется печатью.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Для заключения договора и проведения оценки квартиры для ипотеки необходимо взять с собой большое количество бумаг. Первое, что потребуется – это паспорт.

Если же от имени гражданина выступает доверенный представитель, нужна будет доверенность на право осуществления деятельности.

Кроме этого нужно приложить следующие документы:

  • свидетельство о собственности на недвижимость.
  • правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, приватизации и пр.);
  • технический план;
  • кадастровый или технический паспорт;
  • поэтажная экспликация.

Методы определения стоимости квартиры

Комплексный подход в работе оценочных организаций включает в себя несколько обязательных процедур, что говорит о том, что работа эта не из простых.

Сюда входит сбор документов, процесс осмотра объекта и его анализ с составлением подробной отчетности. В зависимости от преследуемой цели применяются разные методы.

Доходный помогает определить, какую выгоду можно извлечь при сдаче недвижимости в аренду или перепродаже.

При его использовании допускается много предположений, поэтому он не всегда точно отображает реальное положение вещей.

Читайте также  Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Затратный метод в своей основе использует реальное состояние оценочного жилья. В расчет берутся затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта.

Для этого необходима смета, без которой невозможна точная информация по квартире.

При сравнительном методе проводится параллель между равными проданными или выставленными на продажу объектами.

Происходит обобщение информации, производится оценка с применением всевозможных коэффициентов. Метод дает максимально точное представление о реальной стоимости жилища.

Рыночная цена объекта недвижимости

Если говорить простым языком, то реальная рыночная стоимость жилья – это сумма, за которую покупатель готов приобрести квартиру, а продавец согласен ее реализовать.

Анализ рыночной цены квартиры возможен лишь при изучении существующих предложений на рынке. В расчет берутся квартиры аналогичных потребительских качеств.

Чем больше представлено вариантов для сравнительной характеристики, тем точнее будет итоговая цифра.

Ликвидная стоимость

Кроме рыночной стоимости квартиры кредитор принимает во внимание ликвидационную. Это стоимость, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки при минимуме усилий.

Для получения ипотечного кредита крайне важно точное определение рыночной цены аналогичных квартир, поскольку ликвидная цена отличается от нее в меньшую сторону и составляет порядка 70–80%.

Банк выдаст заемщику кредит на основании ликвидационной цены.

Что делать при наличии существенной разницы в стоимости квартиры

Оценочная стоимость бывает значительно ниже предложенной на рынке.

Разницу можно покрыть собственными деньгами или запросить потребительский кредит, правда, выдан он будет под больший процент. Можно предоставить дополнительный залог банку.

Это поможет увеличить расчетную сумму по ипотечной сделке.

Разрешается обратиться к независимому эксперту для проведения дополнительной оценки, ведь могли быть не учтены какие-либо нюансы, влияющие на стоимость жилья, например, новостройка от застройщика, наличие ремонта в помещении, расположение поблизости станции метро.

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости

В результате оценочных работ составляется главный документ, которым будет руководствоваться банк при определении суммы кредита.

Это отчет, который имеет юридическую силу и соответствует обязательным требованиям заказчика.

По своей сути отчетность является доказательством, так сказать, обоснованием того, почему у объекта недвижимости такая цена.

Составлять документ разрешается специалистам, которые имеют допуски саморегулирующей организации и застраховавали свою ответственность.

Поскольку отчет имеет юридическую силу, он должен быть составлен правильно.

Многие банки могут выдвигать собственные дополнительные требования к оформлению документации, поэтому об этом необходимо узнать заранее, поскольку документ может быть не принят на рассмотрение.

Все аккредитованные определенным банком оценщики знают о выдвигаемых условиях, поэтому к оформленной ими отчетности претензий не бывает.

Кроме этого, любой составленный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК):

  • иметь печатный вид;
  • данные могут быть представлены как табличный так и описательном виде;
  • содержать все необходимые для расчета кредита данные;
  • количество страниц не должно превышать 30.

Какая информация должна содержаться в отчете

Поскольку оценка квартиры для ипотеки от банка производится на основании составленного экспертом отчета, документ должен содержать исчерпывающие данные.

Обязательно приводится информация о заказчике и исполнителе. Включаются данные об объекте, подлежащем анализу, задачи и методы обоснования стоимости.

Приводится анализ местоположения, перспективы развития. Даются фото дома, подъезда, самой квартиры или ее доли.

Описываются параметры квартиры (этаж, площадь, высота потолков и т.д.)

Все характеристики объекта подаются в сравнении с аналогичными жилищами, учитываются произведенные перепланировки.

Расчет стоимости квадратного метра в сравниваемых квартирах приводится с понижающими и повышающими коэффициентами. Определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры.

Помимо всей этой информации отчет комплектуется приложениями, актами, копиями документов и прочими фотографиями объекта.

Время подготовки и предоставления отчета

В зависимости от сложности и квалификации эксперта подготовка отчета может занимать разное время. На работу может уйти два дня, но может быть и больше, но как правило, в среднем срок составления не превышает пяти рабочих дней.

После готовности отчета клиент получает уведомление о том, что документ можно забрать. Если отчет готовился в неаккредитованной компании, необходимо проследить о наличии копий документов, подтверждающих легальность работы компании.

В связи с тем, что недвижимое имущество может меняться в цене, а его состояние ухудшиться, срок действия отчета по законодательству составляет 6 месяцев.

Сделано это для того чтобы клиент мог обратиться в другие кредитные учреждения, если получит отказ в займе.

По истечении полугода, если не удалось получить кредит, проводится повторная оценка квартиры для ипотеки.

Источник: https://sovets.net/13383-ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html

Особенности оценки квартиры в новостройке

Оценка – наиболее востребованная процедура на рынке недвижимости.

Стоимость ее варьируется в зависимости от местонахождения организации, авторитетности оценщика, оперативности предоставления подобных услуг.

Особого значения определение ликвидной стоимости объекта приобретает в операциях, одной стороной которых выступает банковская структура либо иная кредитная организация.

1. Зачем банки требуют оценку квартиры новостройки

Значение процедуры по осуществлению оценки жилища экспертизы аналогично результатам экспертизы по определению рыночной стоимости жилплощади.

Оценку квартир новостроек могут осуществлять как спецорганизации, агентства, так и предприниматели.

Она в основном требуется банковскими учреждениями при:

  • рассмотрении возможности по предоставлению ипотечного финансирования потенциальному заемщику;
  • определении размера ссуды, сроков кредитования;
  • решении вопроса о том, подходит ли указанная потенциальным заемщиком жилплощадь как залоговое обеспечение кредитных обязательств. Цели займа могут быть разные: развитие стратапа, действующего бизнеса, приобретение иных предметов недвижимости, обновления оборудования;
  • определении рисков при финансировании договоров участия в долевом строительстве.

От оценки банки и заемщики желают добиться разных целей.

Так, кредиторы стремятся удешевить залоговое имущество, чтобы даже при негативной обстановке на рынке недвижимости суметь реализовать собственность, вернуть себе не только заемные средства и процентные ставки за использование, но и суммы начисленных штрафсанкций за просрочку выплат.

Собственник объекта наоборот желает, чтобы стоимость квартиры новостройки была максимально приближена к рыночной, чтобы получить ссуду большего объема. Поэтому, кандидатуру оценщика сторонам целесообразно согласовывать.

В любом случае, сотрудники кредитного учреждения тщательно будут изучать экспертное заключение об оценочной стоимости квадратных метров новостройки. В случае, существенных разногласий они могут настаивать на переоценке квартиры «своим» оценщиком либо откажут в предоставлении ссуды.

2. Какие документы необходимо предоставлять для оценки квартиры в новостройке

Одного осмотра для оценки предоставленной собственности недостаточно.

Оценщики требуют от владельцев (совладельцев) документацию, позволяющую определить юридический статус недвижимости.

С особым вниманием относятся к жилище в новостройках.

От собственников требуются следующие бумаги:

  • договор о долевом участии в строительстве, иной документ, демонстрирующий способ обретения клиентом собственности;
  • ведомости о госреистрации права собственности (при наличии);
  • копия учредительных материалов застройщика;
  • разрешительные бумаги, позволяющие осуществлять стройдеятельность;
  • бумаги на земучасток, на котором возведен объект, сведения о его целевом назначении;
  • техдокументация на дом;
  • акт ввода многоэтажки в эксплуатацию, приемочный акт на квартиру подаются при их наличии;
  • справка о том, на каком этапе находится строительство;
  • ведомости о начале, окончании возведения новостройки;
  • выписка из Росреестра об отсутствии обременений на имущество;
  • копии квитанций, подтверждающие оплату определенных финсредств застройщику, если такие проплаты были.

При необходимости лицом, осуществляющим оценку, могут запрашиваться дополнительные материалы. Также собственник обязан обеспечить специалисту доступ на объект для его осмотра и фотофиксации состояния.

3. Что надо знать об оценке новостройки при ипотеке

Хотя ипотека на жилище в новостройке имеет основные черты классической ипотеки, все же есть определенные нюансы о которых потенциальный заемщик должен знать. Особенность заключается в отсутствии документации, удостоверяющей право собственности на жилплощадь. Нередко банками рассматривается недвижимость, которая не прошла госпроверку комиссией и не сдана в эксплуатацию. Соответственно инвесторы не могут совершить госрегистрацию свого права на квартиру, получить техпаспорт.

Назвать полноценным залогом жилье в новостройке, не введенной в эксплуатацию, сложно.

Банковские структуры не могут даже внести в госреестр ведомости об обременении, поскольку квартира не зарегистрирована.

Поскольку она никому не принадлежит, то кредитор получает лишь право требования на будущее жилище.

Выгоднее всего приобретать квадратные метры еще на этапе «котлована».

При таких обстоятельствах стоимость жилой собственности ниже, чем на завершительной стадии возведения многоэтажки и гораздо дешевле предложений вторичного рынка.

Это связано с тем, что проект может получить статус долгостороя, или недостроя (объект консервируется). Данные факты отражаются и в экспертной оценке жилища.

Банки реально оценивают возможные риски и, ориентируясь на заключение оценщика, стараются обезопасить себя, выставляя высокие кредитные ставки.

Большинство ипотечных соглашений содержат нормы о существенном снижении кредитных процентов после подачи заемщиком документации о введении многоэтажки в эксплуатацию или акта приемки квартиры, нового оценочного документа. Кредиторы чаще всего одобряют ипотеку, если компания-застройщик является их партнером, либо оценка произведена проверенным экспертом.

4. Что необходимо при оценке новостройки при ипотеке Сбербанка

Сотрудники Сбербанка предпочитают сотрудничать с проверенными оценщиками. Результатом, свидетельствующем о доверии кредитной структуры, признании профессиональности специалистов является выданная аккредитация.

Оценку жилища новостройки Сбербанк обязательно требует при ипотечном кредитовании.

Полученную в отчете информацию кредитор предоставляет регистрационной госслужбе, Росреестру кадастра, картографии с целью регистрации обременения объекта.

Для проведения оценки под сбербанковскую ипотеку потенциальным заемщиком предоставляется:

  • удостоверение личности заказчика (паспорт);
  • купчая на квартиру, либо иной документ, свидетельствующий о способе приобретения права на квадратные метры (договор дарения, участия в долевом строительстве, мены);
  • ведомости о госрегистрации права на жилище;
  • техпаспорт, поэтажный план, экспликация к нему (выдается терогранами БТИ);
  • паспорт доверенного лица, документ, подтверждающий полномочия, если услуги заказываются третьим лицом.

В результатах оценщика отображаются данные, собранные оценщиком при личном осмотре жилья и подтвержденные качественными фотографиями, обоснованные выводы. Осмотр помещений производится исключительно днем. Кроме того, в отчете отражается ликвидная стоимость собственности. Как правило, она процентов на двадцать ниже рыночной. Именно по указанной стоимости кредитор может быстро реализовать предмет залога, компенсировав финсредства, предоставленные заемщику. Один экземпляр отчета предоставляется собственнику оцениваемой жилплощади.

5. Как происходит оценка новостройки при ипотеке ВТБ 24

Получить ипотечные средства на приобретения квартир новостроек в ВТБ24 непросто.

Обязательным документом, который подается клиентом вместе с заполненной установленной формы кредитной заявкой, является оценка понравившегося жилища, которое планируется использовать в качестве обеспечения долговых обязательств заемщика. «Отправной точкой» при определении ипотечных средств, периода кредитования является экспертное заключение специалистов.

Как и Сбербанк, ВТБ24 имеет собственную базу оценщиков. С ней можно ознакомиться на официальном сайте банка.

Кроме того, кредитор может принять к сведению и отчет иных оценочных организаций, если их деятельность, профессионализм соответствуют критериям, указанным на официальном веб-ресурсе.

Если, предоставленная клиентом оценка квартиры новостройки покажется кредитору необоснованно завышенной, он может ее оспорить, а на оценщика, составившего отчет, отправить жалобу саморегулирующей организации, в которой специалист состоит. Если с выводами, сделанными рекомендуемым ВТБ24 оценщиком, потенциальный заемщик несогласен. Он вправе заказать оценку жилища другому квалифицированному лицу. Если его опасения подтвердятся, то спор можно перенести в судебную плоскость. Пересмотреть стоимость жилья можно и после оформления ипотечных обязательств.

Читайте также  Как посчитать ипотеку самостоятельно на квартиру

Источник: http://kvartirablog.ru/stati/osobennosti-otsenki-kvartiry-v-novostroyke/

Как повысить оценку стоимости квартиры для специалиста по ипотеке

Оценочную стоимость квартиры желают повысить заемщики, чтобы получить побольше денег по ипотеке. С большинством банков такие махинации не проходят. Ответной реакцией становится отказ в кредитовании.

Специалисты в банках отлично осведомлены о средних ценах на рынке недвижимости. Для профессионалов не составит труда заметить нестыковки реальной ситуации и преподнесенных в оценочном альбоме данных.

Чтобы не попасть в безвыходное положение, когда невозможно вернуть время назад и заказать оценку честным независимым экспертам, после чего получить заем, узнайте, как сейчас проводится оценка недвижимости.

Независимая оценочная экспертиза недвижимости

Когда вы просите у банка деньги взаймы на приобретение жилой недвижимости и оставляете эту же квартиру в залог, банк стремится обезопасить себя. Для этого ему нужна информация о квартире, ее качестве, цене. Стоимость учитывается:

  • рыночная – как продается на рынке жилье с такими же характеристиками, в данном районе города;
  • ликвидационная – цена, по которой квартиру можно будет продать срочно, если вы не выполните условия ипотечного договора.

Эти два основных показателя выше влияют на решение о выдаче долгосрочного кредита (ипотеки).

Кроме банка, оценочный альбом требуют и страховые компании. А эти организации проверяют все еще более досконально.

Любые выявленные фальсификации могут привести к проверкам оценочной компании, самого оценщика. Лицензию отберут очень быстро.

Если подложные оценочные альбомы составляются часто, то наказание будет следовать по Уголовному кодексу РФ. А собственник, заказавший «левую» оценку, в лучшем случае обойдется штрафом.

В худшем, согласно УК РФ попадет в суд за использование заведомо подложных документов, взятку должностному лицу, склонению к нарушению закона ответственного лица (оценщика).

Страховые компании, при наличии ипотеки, доверяют тем оценщикам, которые составляли вам альбом для банка. Но перепроверить – это их святая обязанность.

Кроме банков, страховых компаний, независимую оценку требует суд при бракоразводном процессе, когда супруги делят имущество.

Кому доверить оценку квартиры

Процедура оформления быстрая. В течение 2 – 3 дней оценочный альбом будет готов, если:

  1. Собственник предоставит все документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
  2. Словесно опишет жилье оценщику (так бывает, когда супруги разводятся и один из них не дает документы и в квартиру не пускает).
  3. Не имея документов, пригласите оценщика в квартиру.

Заказать оценку можно компаниям, аккредитованным вашим банком. Дл этого узнайте, есть ли такой список у специалиста по ипотеке.

Бывает, что ограничений в выборе компании нет. Но банк советует обратиться к оценщикам Ассоциации. На сайте http://www.ocenchik.ru/ORGS проверьте госрегистрацию и лицензию компаний.

Внимание! Проверьте у оценочной компании и оценщика наличие лицензии и документа об окончании вуза по специальности.

Закон требует, чтобы лица, занимающиеся оценкой недвижимости, были квалифицированными, законопослушными специалистами.

Если компании-однодневки, которые готовы за определенную плату оформить завышенную оценку.

Вы можете быть уверенны, что разница заявленной стоимости не сильно отличается от реальной рыночной? Потому что в противном случае, банк без объяснения причины откажет в займе.

Второго шанса вам могут не дать, если не докажете, что имели корыстных целей, а просто по незнанию выбрали неквалифицированного оценщика.

Аккредитованные банками независимые оценочные компании, пользуются доверием и у банкиров, и у страховщиков.

Все организации, которые работают на свой имидж долгие годы, дорожат репутацией и хотят продолжать деятельность, не будут болеть за чьи-то интересы.

Перейдя на сторону клиента – потеряют доверие банков, а делая оценку в пользу банка – потеряют частных клиентов.

Почему не нужно завышать оценочную стоимость

Оценка объекта недвижимости, как это делается, и какие цифры будут фигурировать в альбоме, не знаете только вы. Специалисты банков все тщательно проверяют и сверяют.

Закрыть глаза на фальсификат могут, только если разница в стоимостях очень маленькая (50 тыс. руб., например).

Как думаете, будет ли финансовая организация давать деньги в кредит, ничего не пересчитывая и не перепроверяя? Такого никогда не происходит.

Поэтому, чтобы исключить сомнения, оценку залогового имущества проведет и представитель банка. Его слово будет решающим в определении рыночной стоимости, а главное – ликвидационной стоимости, по которой жилье будет выставляться на продажу, в случае просрочек.

Сколько стоят похожие квартиры – не секрет. Информация доступна. Достаточно позвонить в несколько риэлторских компаний.

Банки не хотят создавать проблемы и отпугивать этим своих клиентов, поэтому сразу предлагают список компаний-оценщиков, которым можно доверять.

Вы не обязаны идти именно туда, но кредит доверия у фирмы должен быть высоким. Банк не имеет право навязывать конкретную организацию.

Но заемщики – простые люди, которые никогда не сталкивались с необходимостью что-либо оценивать. Искать по всей стране, а еще хуже, в интернете, оценщиков, совершенно неправильно.

Вы знаете, по каким параметрам делать выбор? По закону банк может предоставить полный список всех аккредитованных организаций по оценке. Из этого списка, заемщик может выбрать любую.

Обмануть специалиста по ипотеке невозможно – он работает в команде таких же профессионалов. Ваш оценочный альбом пройдет проверку группы экспертов. Обман не принесет ничего хорошего, кроме проблем.

Зачем оценочный альбом нужен, если есть договор купли-продажи и там указана цена? Зачем банку эта оценка, когда у него свои специалисты есть?

Продавец имеет право назначать любую цену. Покупатель может согласиться или не согласиться. Это отношения двоих лиц, участвующих в товарно-денежных отношениях. Банк здесь – третье, незаинтересованное лицо.

Ему все равно, состоится сделка или нет. Но покупатель хочет исполнить свое желание не на свои деньги, а за деньги банка. Банк втянули в сделку. Он требует гарантий.

Ему нужно что-то в залог, что можно продать и получить назад свой капитал, если покупатель нарушит обещание вернуть долг.

Сколько стоит товар (квартира) на самом деле, если ее нужно будет быстро продать? Как будет падать стоимость с годами? Этого банк не знает.

Ему нужно мнение эксперта, которым является профессиональный оценщик. Независимый – потому что и покупатель не хочет обмана.

Банк требует дополнительных гарантий, и в сделку вступает еще одно лицо – страховая компания, потому что за долгие годы кредита может случиться все, что угодно и с покупателем (уже и заемщиком, и залогодателем), и с товаром (квартирой, которая и является залогом). Страховая компания тоже хочет знать, сколько в реальности стоит квартира, чтобы посчитать сумму страховки. В такой ситуации, стоимость квартиры по договору купли-продажи играет роль только в отношениях продавца, покупателя, при подписании договора ипотеки, в суде, в налоговой. Оценщик дает ответ на вопрос банка о ликвидности – стоит эту квартиру брать в залог или нет.

Где гарантия, что крупные оценочные компании не врут в пользу банка?

Точно так же банк думает о вас. Поэтому компании выдерживают нейтралитет. Они не зависят от банка или клиента.

Кто должен платить оценщикам – покупатель или продавец? Этот вопрос решается по обоюдному согласию. Но для ипотеки на альбоме в графе «заказчик» фигурирует покупатель (заемщик).

Ключевая ставка ЦБ 17.09.2018: 7,50 (+0,25)
Инфляция в августе: 3,1 (+0,9)

Источник: https://ipoteka.finance/vlozhenie/kak-povysit-ocenku-stoimosti-kvartiry-dlja.html

Как проходит оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна и сколько стоит

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку приобретаемой недвижимости.

Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности.

Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, сколько она стоит и кто платит, кем проводится и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ.

Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта.

Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

  1. Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
  2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
  3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
  4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Факторы, влияющие на положительное решение банка

Когда заемщик проходит этап оценки жилья, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

  1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды.
  2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты.
  3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток.
  4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога.

В сторону уменьшения оценочной стоимости отрицательно могут повлиять содержание раздела отчета «Ограничения и допущения». В нем есть информация, уточняющая отдельные детали и, возможно, собственные предположения оценщика.

Например, может быть указано, что в силу определенных причин, специалист не смог сфотографировать отдельные участок квартиры. И на основании этого он лишь предположительно его описал.

Любые спорные и неясные моменты уменьшают стоимость недвижимости.

К кому обратиться?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или квалификационный аттестат.

Оценщик может быть частным лицом или работать на компанию, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или справкой о профильном обучении.

Читайте также  Как снизить коммунальные платежи в квартире

Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает.

Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки.

Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, поскольку имеет право оценить квартиру для ипотеки в любой организации или у частного лица.

Специалисты по оценке недвижимости распределяются на 2 группы:

  1. Независимые.
  2. Аккредитованные.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке.

Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами.

Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

Аккредитованные банком

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка.

Такое сотрудничество выгодно как банкам, так и оценочным организациям:

  1. Банк получает отчеты об оценке жиля, соответствующие всем требованиям.
  2. Оценочные организации получают постоянный и стабильный поток клиентов.

Часто между банком и оценочной организацией имеется договоренность об отчислении процента от стоимости оценки в качестве партнерского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

При выборе не аккредитованной оценочной компании, есть риск непринятия банком отчета об оценке, поэтому выбирать лучше именно аккредитованные организации. Список аккредитованных оценщиков можно найти на сайте банка, в котором планируется взять ипотеку, или взять в офисе при оформлении кредита.

Из списка выбираем именно ту организацию, цена услуг которой самая минимальная.

Все организации работают по одной схеме и предоставляют одинаковые услуги, поэтому смысла переплачивать нет.

Плюсом обращения в аккредитованную компанию является еще и то, что заемщику не обязательно проверять документы, на основании которых оценщик осуществляет свою деятельность.

Если же обратиться в не аккредитованную фирму, проверять документы придется обязательно, поскольку банк не примет отчет, составленный человеком, не имеющим на то право.

Если заемщик остановился на выборе компании не из предложенного банком списка, то потребуется согласовать с ним кандидатуру оценщика. Ведь кредитное учреждение может не устроить данная организация.

Источник: https://IpotekuNado.ru/oformlenie/dokumenty/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Пребывание на 1-м месте практически во всех рейтингах кредитных организаций страны требует от Сбербанка проведения активной политики для удержания лидирующих позиций на российском рынке.

Ипотечное кредитование является одной из наиболее выгодных для банка услуг.

Одним из ее обязательных элементов выступает оценка квартиры или другой недвижимости, осуществляемая в процессе оформления займа.

Оценка объекта недвижимости представляет собой определение ее реальной стоимости, исходя из сложившейся на рынке жилья ситуации и наличия на нем аналогичных по параметрам предложений.

Проведение оценки является обязательным этапом, который реализуется на стадии подготовки документов по ипотечному кредитованию.

Наличие отчета квалифицированного эксперта крайне необходимо как банку, так и самому заемщику, так как позволяет лучше понимать объективную ценность приобретаемого жилья.

Зачем оценивать квартиру?

Необходимость оценки квартиры не вызывает каких-либо сомнений.

Дело в том, что стоимость подобного объекта недвижимости зависит от большого количества факторов, поэтому заемщику и даже специалисту банка достаточно сложно учесть их все и получить реальную цену подготавливаемой финансовой сделки.

Кроме того, существует еще несколько важных моментов, подчеркивающих важность такого подготовительного этапа ипотеки как оценка покупаемого в кредит объекта недвижимости, будь то квартира, таунхаус или частный загородный коттедж.

Зачем это Сбербанку

Проведение оценки требуется Сбербанку для того, чтобы определить максимально возможную сумму ипотечного кредита. Обычно она устанавливается в размере 60-80% от цены, установленной в отчете эксперта.

Разница между величиной займа и стоимостью закладываемого объекта недвижимости необходима для снижения риска кредитной организации по данной сделке.

Другой существенной причиной проведения оценки недвижимости выступает установление ликвидности объекта.

Дело в том, что этот параметр крайне важен для банка, так как при возникновении каких-либо финансовых проблем у заемщика, для компенсации понесенных издержек и возврата заемных средств банк будет вынужден продать заложенную в ипотеку квартиру.

Чем выше ее ликвидность, тем быстрее удастся осуществить сделки и, как следствие, тем меньшие потери понесет банк.

Документы для оценки недвижимости

Независимо от типа объекта недвижимости и выбранного эксперта, от потенциального заемщика для проведения оценки требуется предоставить определенный набор документации.

Он касается, главным образом, подтверждения права собственности на квартиру у нынешнего владельца, отсутствие каких-либо обременений, а также сведения о технических и эксплуатационных свойствах и параметрах объекта.

При этом следует учесть, что набор документов, предоставляемых для первичного и вторичного жилья, в большинстве случаев несколько различается.

Для первичного жилья

При оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке от потенциального заемщика требуется следующий пакет документации:

  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Как правило, в современных условиях продавец предоставляет договор долевого участия. Он должен быть соответствующим образом оформлен и зарегистрирован. Если дом введен в эксплуатацию, а сделка заключается напрямую с застройщиком – предоставляется свидетельство о регистрации объекта;
  • Документы, свидетельствующие об отсутствии обременений, наложенных на квартиру. Это могут быть выписки из различных реестров, касающиеся как владельца, так и непосредственно объекта недвижимости;
  • Документы, в которых содержится описание технических параметров квартиры. Обычно они содержатся в техпаспорте, однако, в некоторых случаях предоставляется также проектно-сметная документация, поэтажные планы и другие подобные схемы, чертежи и документы;
  • Реквизиты потенциального заемщика и нынешнего владельца квартиры. Данные об обоих участниках планируемой финансовой сделки также обязательно включаются в итоговый отчет эксперта.

Для вторичного жилья

Главным отличием в пакете документации, предоставляемом при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, выступает наличие свидетельства о праве собственности на объект недвижимости.

Предоставление договора на долевое участие и другие подобные варианты в данном случае попросту не подходят.

Законное право владения предусматривает наличие у нынешнего собственника договора купли-продажи, ренты или дарения, которые прошли соответствующую процедуру регистрации.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Расценки на предоставление услуг по оценке квартиры при оформлении ипотечного кредита зависят от региона, в котором происходит покупка недвижимости.

В среднем по России подобные работы обходятся примерно в 2,5-3,5 тыс. рублей. При необходимости выезда эксперта в другой регион страны сумма может увеличить до 5-6 тыс. рублей.

За чей счет проводится оценка?

Любые услуги и работы, проводимые при оформлении ипотечного займа и связанные с оценкой закладываемой в банке недвижимости, всегда оплачиваются потенциальным клиентом кредитной организации. Это правило действует не только в Сбербанке, но и во всех других отечественных финансовых учреждениях.

Важно отметить, что, учитывая серьезную сумму ипотечного кредита и важность целей его получения, расходы на оценку в размере 3-4 тыс. не играют серьезной роли.

Предоставление услуг по оценке недвижимости не является на сегодня лицензируемым видом деятельности. Для ее осуществления достаточно иметь членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Поэтому на рынке одновременно работает большое количество как индивидуальных экспертов-оценщиков, так и специализированных компаний, имеющих в штате немалое число сотрудников.

Однако, выбирая оценщика для сотрудничества при оформлении ипотечного кредита, следует учитывать ряд немаловажных нюансов.

Независимые специалисты

На первый взгляд, самым очевидным решением является обращение к независимому эксперту.

Это не только окажется в большинстве случаев заметно дешевле, но и гарантирует получение объективного результата.

Тем не менее, такой подход при работе со Сбербанком практически не применяется по вполне понятной причине.

Как банк относится к независимым специалистам?

Дело в том, что лидер банковского сектора страны попросту отказывается принимать отчеты независимых экспертов при оформлении ипотечного кредита.

Причина такой позиции Сбербанка и некоторых других финансовых организаций кроется в том, что некоторые оценщики, услуги которых оплачивает потенциальный заемщик, попросту завышают стоимость оценки.

Поэтому банковские учреждения доверяют подобные услуги только проверенным партнерам.

Конечно же, такой подход может быть оспорен в судебном порядке, но даже положительное решение суда не приведет к заключению кредитного договора, так как специалисты Сбербанка всегда смогут найти законные способы не работать со строптивым клиентом.

Именно поэтому практически все заемщики, которые приходят в банк за оформление ипотечного кредита, вынуждены обращаться за оценкой к строго определенной категории экспертов.

Аккредитованные Сбербанком

На официальном портале Сбербанка по адресу http://www.sberbank.

ru/ru/person/credits/home/oc_org размещается перечень оценочных организаций, рекомендуемых потенциальным клиентам кредитной организацией для выполнения оценки при оформлении ипотечного займа. Этот список представлен в формате xls популярной программы электронных таблиц Excel.

В указанный перечень входит на данный момент наименования почти 2-х тысяч оценочных организаций и ИП, отчеты которых принимаются Сбербанком без каких-либо вопросов.

Более того, в списке приводятся еще и названия более 2,2 тысяч компаний и ИП, аккредитация которых в Сбербанке по различным причинам приостановлена.

Очевидно, что указанный перечень достаточно часто меняется.

Поэтому при обращении в банк за ипотечным кредитом рекомендуется использовать его актуальную на тот момент времени версию.

Обзор аккредитованных компаний

Большое количество аккредитованных компаний и ИП, число которых составляет на сегодня 1877, не должно удивлять.

Сбербанк активно работает со всеми регионами страны, имея отделения и офисы практически во всех относительно крупных населенных пунктах России.

Поэтому вполне логично, что финансовая организация имеет в каждом регионе и определенное число аккредитованных оценщиков.

Следует отметить, что заметное место на рынке занимает и дочерняя структура самого Сбербанка, которая называется «Центр недвижимости». Среди широкого спектра предоставляемых ею услуг находится и оценка стоимости квартир или любой другой жилой недвижимости.

Естественно, отчеты экспертов Центра недвижимости всегда без проблем признаются головной организацией и принимаются при оформлении ипотечных кредитов.

Возможные проблемы и нюансы

Главной проблемой при проведении оценки квартиры, приобретаемой в ипотеку, выступает тот факт, что интересы банка и клиента в данном случае прямо противоположны.

Финансовая организация заинтересована в минимальной стоимости объекта, что снижает суммы кредита и, как следствие, связанные с ним риски. Заемщик, напротив, заинтересован в как можно большей величине оценки.

Очевидно, что механизм аккредитованных оценочных организаций предоставляет серьезные преимущества в рассматриваемом вопросе именно банку.

Преимущества и недостатки оценки

Главный плюс квалифицированной и правильно проведенной оценки – это получение объективной информации о стоимости квартиры в сложившихся на момент сделки условиях рынка.

Однако, следует понимать, что даже самый опытный и грамотный оценщик не в состоянии предусмотреть возможные изменения финансовой ситуации в стране, очередной кризис или девальвацию национальной валюты. Поэтому проведение оценки позволяет снизить риски финансовой сделки для всех участвующих сторон, но не исключает их полностью.

Источник: https://sber-help.com/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki-v-sberbanke.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: