Как проверить квартиру перед покупкой в России

Содержание

Как проверить квартиру перед покупкой в России

Как проверить квартиру перед покупкой в России

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости.

Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой.

Итак, что нужно знать?

Проверяем документы на квартиру

Lori

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца.

В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство.

Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций.

Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор.

Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить государственную регистрацию договора — это тоже может проверить любой гражданин России.

Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия.

Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости.

Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие.

Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил.

Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д.

 Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно.

Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально.

Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда. 

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир.

Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств.

По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления.

Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. 

Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.

д. ). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».

Проверяем продавца

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта.

Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России — там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется.

 Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.

Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом.

Источник: http://dcvesta.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-v-rossii/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

На рынке недвижимости ежедневно совершается большое количество сделок, но чтобы не попасть в руки мошенников, каждый покупатель должен знать, что проверить перед покупкой квартиры.

Главный риск покупки связан с возможным появлением наследников, которые могут оспорить сделку, а это неминуемо приведет к потере денег.

Есть и другие риски, о которых точно знают специалисты агентств недвижимости и юристы. Избежать неприятностей можно, обратившись за их помощью, но можно проверить «чистоту» квартиры самостоятельно, воспользовавшись нашими советами.

Какие риски возникают при покупке

Большая часть россиян предпочитает покупать жилье в новостройках, но и «вторичка» пользуется определенным спросом, а основные риски при покупке возникают именно здесь. Как правило, старые квартиры имеют большую историю, они прошли через множество сделок, а это означает, что покупатель находится в группе риска, и вот по каким причинам:

  • В процессе продажи могут быть нарушены права несовершеннолетних, и тех, кто находится под опекой, в случае, если квартира была продана без разрешения органов опеки и попечительства. Это касается, в том числе, предыдущих сделок, о существовании которых вы можете не подозревать. Результат – признание сделки недействительной и потеря денежных средств, как следствие.
  • Если права несовершеннолетнего были нарушены во время приватизации объекта. Это означает, что несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации через законного представителя или по достижении 18-летнего возраста, может оспорить сделку.
  • При продаже были нарушены права супругов, а это может произойти, если квартира была куплена в совместном браке, и является совместной собственностью, соответственно, даже если оформлена на одного из них.
  • При отчуждении в квартире были зарегистрированы определенные категории лиц, включая несовершеннолетних, оставшихся без родителей, или находящиеся под опекой. Сюда относятся и те, кто имеет право пользоваться квартирой на основании завещательного отказа, лица, отказавшиеся от участия в приватизации и получатели ренты.
  • Продавец, от имени которого совершалась сделка, признан недееспособным или ограниченно дееспособным, причем таковым его могут признать даже после совершения сделки. Такие сделки часто признаются недействительными, а настоять на этом могут опекуны или попечитель.
  • В случае нарушения прав наследников, а это касается квартир, полученных по наследству. При покупке надо особенно внимательно относиться к сделкам, когда объектом ее является квартира, полученная в наследство недавно. Велик риск, что объявятся другие наследники, чьи права были ущемлены, причем это касается и завещаний, которые могут оспариваться.
  • Продавец попросту оказался преступником и решил завладеть деньгами покупателя путем хищения, или решил продать некачественную квартиру по явно завышенной цене.

Определенные риски есть на вторичном рынке и в новостройке, а как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Этот вопрос интересует многих покупателей, решивших сделать это самостоятельно, хотя и тем, кто пользуется услугами агентств и юристов, не лишним будет знать, какие сведения надо знать, и какие документы должны быть предоставлены продавцом. Для начала рассмотрим, как проверить чистоту сделки, если выбор пал на новостройку.

Как проверить «чистоту» новостройки

У многих в памяти времена «строительных пирамид», о которых до сих пор напоминают «долгострои» и протестные акции тысяч обманутых дольщиков.

Поэтому особенно тщательно надо подходить к покупке квартир на стадии «котлована» или на ранних этапах строительства.

Если помощью юриста вы решили не пользоваться, следует знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой:

  1. Проверяем разрешающие документы застройщика, а они, как минимум, должны выкладываться на сайте новостройки. Интересовать, в частности, должны разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер также может выложить технические условия на подключение коммуникаций и образец договора долевого участия – дополнительное подтверждение серьезности его намерений. Важно также проверить статус земельного участка, а узнать, разрешено ли на нем жилищное строительство, можно на сайте Росреестра.
  2. Большинство сделок на первичном рынке проводится согласно закону о долевом участии (ФЗ-214), и только десятая часть – по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договора долевого участия, хотя и оберегают от двойных продаж, не могут гарантировать, что объект может быть построен в установленный срок, хотя в этом направлении ведется большая работа и после внесения изменений в закон дольщики уже имеют повышенные гарантии. Что касается договоров с ЖСК, то они нигде не регистрируются, поэтому такие квартиры могут быть проданы несколько раз.
  3. Часто под определенный объект создается собственное юридическое лицо, которое может легко затеряться. Поэтому, несмотря на заверения девелоперов в целесообразности такого хода, к таким объектам надо относиться крайне осторожно.
  4. Сегодня в интернете можно найти список добросовестных застройщиков, и если вашего девелопера там нет, стоит задуматься. Также помогут сделать правильные выводы реальные отзывы покупателей и информация, представленная на специализированных форумах.
  5. Каждая новостройка должна быть застрахована (страхование ответственности застройщика), при этом информацию о страховике можно найти в договоре долевого участия, но не каждая страховая компания, между тем, имеет право страховать новостройки. Их список находится в открытом доступе на сайте Центробанка.
  6. Часто застройщики стараются получить средства до заключения договора, или сразу после его подписания. Это нарушение закона, который гласит, что деньги вносятся на аккредитив, а на счет застройщика они попадают только после возврата договора долевого участия с регистрации.
  7. При покупке старайтесь избегать заключения предварительных договоров, которые нигде не регистрируются. Велика вероятность потерять деньги также, если вам предлагают заплатить деньги за бронирование объекта без заключения договора. Следует помнить, что устная бронь сроком до 3 суток не оплачивается, а при бронировании на более длительный срок заключается договор и оплачивается определенная сумма, которая впоследствии входит в стоимость объекта.
Читайте также  До какого времени продлили приватизацию квартир

Таким образом, несмотря на кажущуюся безопасность сделок с квартирами, не имеющими обременения, и на которые никто не будет претендовать, определенные риски есть.

Избежать их можно, воспользовавшись нашей инструкцией или помощью специалистов.

Гораздо больше вариантов для организации мошеннических схем при продаже квартир, «бывших в употреблении», и в этом случае особенно важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Государственная программа поддержки ипотечного кредитования при покупке квартиры на первичном рынке подняла авторитет «первички».

После окончания сроков ее реализации в 2017 году, люди все чаще стали обращать внимание на вторичный рынок жилья, тем более что ставки по ипотеке снизились существенно.

Многие россияне, наученные печальным опытом обманутых дольщиков, стараются купить уже готовую квартиру в районе с развитой инфраструктурой.

Между тем, покупка объекта на «вторичке» связаны с большими рисками, особенно если к его проверке подошли формально. Перед тем, как делать покупку, предлагаем сделать несколько простых шагов, позволяющих минимизировать риски:

  • Первым делом юристы рекомендуют проверить наличие правоустанавливающих документов и их подлинность. Чаще всего доказательством наличия прав на объект являются договор купли-продажи, мены или дарения. Профессиональные юристы и специалисты агентств недвижимости знают, как проверить их подлинность, но если вы не доверяете специалистам, обратите внимание на то, как выглядят документы собственника, а на них не должно быть исправлений, подтирок и прочих дефектов. Если какие-либо исправления присутствуют, они должны заверяться подписями участников сделки, печатью и подписью нотариуса.

В договоре купли-продажи и в другом правоустанавливающем документе могут быть прописаны определенные условия, при несоблюдении которых он может быть расторгнут.

Перед тем, как заключать сделку, стоит убедиться, что все условия, оговоренные в договоре, выполнены, иначе быть расторгнут, что приведет к финансовым потерям.

В частности, в документе может быть рассмотрен вариант отсрочки по выплате, или другие условия, невыполнение которых ставит сделку под угрозу.

  • Вторым этапом является проверка истории объекта, и здесь особенно важно получить выписку из ЕГРП – единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это и есть «история» любого объекта недвижимости, а так как создан реестр достаточно давно – в 1998г., то выписка из него позволит понять, с каким объектом приходится иметь дело. В выписке можно найти не только сведения о квартире и ее собственниках, но и историю проводимых с ней операций. Также в документе можно найти информацию о возникавших спорах и обременениях.

Соответственно, покупать не стоит квартиру с такими обременениями, вызвать настороженность должен и факт частых продаж, особенно, если в ней долгое время никто не жил.

Отсутствие квартиры в реестре – это хороший сигнал и свидетельство того, что она относительно «чистая», так как никаких операций с ней не проводилось, между тем душевному спокойствию поможет обращение в Департамент жилищной политики.

  • Проверка продавца, а для этого, первым делом, необходимо тщательно изучить паспорт собственника. Подлинность документа можно проверить на сайте ФМС, хотя лучше это сделать в местном отделении службы. Особенно осторожно надо относиться к сделкам, совершаемым по доверенности. В частности, надо проверить полномочия доверенного лица, а по возможности постарайтесь наладить личный контакт с собственником.
  • После того, как вы убедились в наличии подлинных правоустанавливающих документов, необходимо проверить, не возникнут ли претензии со стороны третьих лиц. Для этого понадобится расширенная домовая книга, в которой указана информация обо всех, кто проживал и был зарегистрирован в квартире. Получить ее можно, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Особого внимания заслуживают люди, находящиеся в местах заключения и без вести пропавшие. Также не стоит покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или люди, требующие опеки. Сделка в таком случае должна быть разрешена специалистами органов опеки и попечительства. Как уже было сказано выше, даже если собственник один, могут быть нарушены права супруга, особенно если квартира была приобретена в браке.
  • Убедившись, что квартира «чистая», не имеет обременений, а все споры устранены, можно приступать к изучению ее качества. В этом случае особенно важно не любоваться видами из окна и качеством евроремонта, а тщательно изучить объект на наличие незаконных перепланировок. Платить за это придется новому собственнику, а это серьезные штрафы, как правило, особенно если речь касается несущих конструкций.
  • Многие россияне сегодня в силу разных причин имеют долги по коммунальным платежам. Чтобы не выплачивать чужую задолженность, необходимо в МФЦ заказать справку о наличии или отсутствии таких долгов.
  • Чтобы избежать покупки у лица, не отвечающего за свои действия, желательно запросить справку из психиатрического и наркологического диспансера.

Таким образом, покупка квартиры, как на первичном рынке новостроек, так и на «вторичке», связана с определенными рисками, а в большинстве случаев это приводит к потере денег. Поэтому не стоит поддаваться эмоциям и покупать квартиру по явно заниженной цене, тем более. Проведите тщательную проверку квартиры, воспользовавшись нашими советами, но лучше привлечь к этому профессиональных юристов или специалистов агентства недвижимости, но к выбору риэлтора надо также подходить взвешенно.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Прочтите также: Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр: в интернете, бесплатно, онлайн

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/buy/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто.

Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

Читайте также  Как узнать служебная квартира или муниципальная

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья.

По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки.

Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности.

В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению.

Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

Источник: http://driving-177.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-v-rossii/

Для чего необходима проверка квартиры перед покупкой на предмет залога? Профессиональная консультация!

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке – обязательная процедура, которая проводится непосредственно покупателем или нанятым для этих целей риелтором.

При этом самостоятельная тщательная проверка квартиры при покупке вторички дает гарантию до 99%, что недвижимость юридически чистая и не существует никаких угроз в будущем, что сделку признают недействительной, а, значит, отберут приобретенное имущество. При этом никто не дает гарантию возврата денег.

Убедиться в том, что продавец действительно является собственником, проверить наличие ограничений, интереса третьих лиц к имуществу позволяет тщательная проверка недвижимости перед покупкой. Из чего она состоит – читайте в статье.

Выписка из ЕГРН: для чего нужна, как ее получить

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой проводится по данным, полученным из выписки ЕГРН.

ЕГРН представляет собой единый реестр недвижимости, в базу данных попадает информация о каждом зарегистрированном объекте, которому присвоен кадастровый номер.

Из проверки в ЕГРН покупатель узнает:

  • кто реальный собственник недвижимости, с какого времени он владеет квартирой, и на каком основании;
  • точную площадь квартиры, на каком этаже расположена;
  • дата регистрации собственности и присвоения кадастрового номера;
  • кадастровая стоимость;
  • проверка юридической чистоты квартиры: наличие ограничений регистрации или залога;
  • если ограничения установлены, указывается дата установления, вид обременения и орган, наложивший запрет.

Чтобы узнать всю историю владения от первичной даты регистрации – отдельно заказывается расширенная проверка из ЕГРН о переходе права собственности. Конечно же, за отдельную плату.

6 лучших предложений 2019 года  

Банк Процент в год Сумма Срок Регионы кредитования
Совкомбанк От 11,9%  200 т.р. — 30 млн. 1-10 лет Вся Россия
Восточный без отказа  От 10,9%  300 т.р. — 30 млн.  1-15 лет Вся Россия
БЖФ срочный От 12,49%  800 т.р. — 17 млн. 1-20 лет Волгоград, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Красноярск, Нижний Новгород, Новороссийск, Новосибирск, Омск, Саратов
MYZALOG24 с плохой историей, выгодный От 9% 500 т.р. — 90 млн. 1-29 лет Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область
Грин Финанс 2% в месяц 250 т.р. — 10 млн 1-10 лет Уфа, Самара, Ульяновск
Ipoteka24 11,99% 450 т.р. — 20 млн до 20 лет Волгоград, Казань, Екатеринбург, Уфа.

Факт! Проверка в ЕГРН подразумевает уплату государственной пошлины, поэтому бесплатно информацию нельзя получить.

Получить выписку о характеристике собственности может абсолютно любой человек, для этого нужно обратиться на выбор:

  • в офис Росреестра;
  • в МФЦ;
  • онлайн на сайте Росреестра;
  • в онлайн-сервис.

Получить выписку в офисе Росреестра и МФЦ

Проверка квартиры перед покупкой осуществляется непосредственно в офисах МФЦ и Росреестра (выдают справки только в бумажном варианте).

Для этого заранее предоставляется личный паспорт заявителя, квитанция об оплате пошлины и заявление на получение выписки. Готовый документ забирается лично через 5-9 дней.

Готовность можно уточнять по телефону.

Внимание! Выписка из ЕГРН (за исключением выписки о дееспособности) предоставляется любому гражданину по запросу. Таким образом, можно проверить недвижимость по кадастровому номеру без предварительного уведомления об этом владельца.

Получение бумажного документа обойдется заявителю в 750 р.

Обратите внимание: для обращения в Росреестр понадобится предварительная запись, то же касается некоторых офисов МФЦ. Поэтому заранее уточните ее необходимость.

Получить выписку онлайн

На сайте Росреестра проверка недвижимости осуществляется следующим образом:

  • вводится кадастровый номер и полный адрес недвижимости;
  • указываются данные заявителя;
  • уточняется способ получения информации;
  • на почту приходит письмо с кодом для оплаты.

После оплаты выписки заявка поступает в обработку.

Внимание! На оплату дается 7 дней, по истечению которых заявка считается недействительной.

Электронная выписка также готовится не менее 3 дней.

При этом обратите внимание на актуальность данных проверки:

  • юридическая проверка недвижимости должна быть актуальной на момент покупки. Не принимайте во внимание выписки, полученные более 2-х недель назад;
  • банки считают справки актуальными не более 30 дней.

Таким образом, на сайте удобнее получить информацию, чем заказывать бумажную выписку, но по времени это выйдет примерное столько же, при этом у многих заявителей возникают проблемы с открытием полученного файла, а на заполнение заявки уходит от 10 до 20 минут.

Онлайн-сервисы, заказывая напрямую в Росреестре, делают выписки, как правило, быстрее (если обращаться в будние дни). При этом стоимость у многих меньше, чем при заказе в Росреестре.

На сайте *Выписка24 проверка недвижимости перед покупкой осуществляется в 3 клика: ввод кадастрового номера или адреса, указание электронной почты и оплата услуги. На получение данных уйдет не более 3-4 часов при проверке в дневное время. Стоимость (зависит от вида) не превысит 200-300 р.

Проверка собственника квартиры перед покупкой

Узнать собственника квартиры можно сразу же из самой обычной выписки ЕГРН, но и тут есть некоторые нюансы. По факту, продавать недвижимость имеет право только ее собственник или доверенные лица.

Это третьи лица, на имя которых от лица собственника выписана доверенность конкретно на продажу или любые действия.

Сделки по доверенности особенно рискованны – документ может быть фальшивым или недействительным, поэтому законный владелец может даже не догадываться, что его квартиру продают.

Чтобы избежать проблем:

  • база ФНП послужит при проверке квартиры: можно узнать достоверность и актуальность доверенности;
  • при необходимости свяжитесь с нотариусом, выписавшим документ;
  • старайтесь не связываться с лицами, имеющими на руках генеральную доверенность. Лучше будет, если документ выписан конкретно на одну сделку о продаже.

В противном случае, наткнувшись на мошенника и не проверив это заранее, сделка будет оспорена в суде и признана недействительной.

Возникнут проблемы, если собственник является недееспособным или ограниченным в дееспособности.

При этом у покупателя может не возникнуть никаких вопросов: на вид продавец будет выглядеть психически здоровым человеком.

Читайте также  Можно ли расприватизировать квартиру с несовершеннолетним

Однако сделки с недееспособными лицами признаются недействительными.

Важно! Запросите справку из ПНД и выписку из ЕГРН об ограничении дееспособности.

Еще одним неприятным моментом, от которого не может быть никто застрахован, является состояние продавца, не позволяющее осознавать свои поступки и последствия во время совершения сделки. Что-то вроде состояния аффекта, такое признано на законодательном уровне. Если после совершения сделки продавец или другие лица, чьи права были нарушены, обратится с такой формулировкой, есть риск признания покупки недействительной. По сути, с такой причиной можно прикрыть любую сделку и никакая предварительная проверка квартиры на юридическую чистоту не поможет.

Проверка предоставленных документов

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры не ограничивается заказом справок, необходимо проверить личность собственника и его документы на недвижимость.

  1. Запросите свидетельство о регистрации права собственности.
  2. Проверьте паспортные данные владельца.
  3. Запросите документ, на основании которого владелец приобрел право собственности.
  4. Запросите выписку из домовой и расширенную форму о временно выписанных жильцах. По факту, на момент продажи никто в квартире не должен быть прописан, однако есть люди, имеющие право пожизненного проживания либо категория жильцов, временно выписанных (срочная служба в армии, нахождение в местах не столь отдаленных, временное проживание в домах престарелых и прочих учреждениях). Когда такие граждане вернуться, они совершенно на законных основаниях смогут проживать уже в Вашей квартире.
  5. Сомневаетесь: обратитесь к специалисту и закажите юридическую проверку квартиры перед покупкой.
  6. Если собственник получил квартиру по наследству – удостоверьтесь, что прошло уже более 3-х лет с этого момента. Посетите совместно с продавцом нотариуса, который вел дело о наследстве, и запросите справку об отсутствии других наследников.
  7. Если из выписки ЕГРН выяснили, что квартира разделена на доли, необходимо согласие всех собственников на продажу. То же касается совместной собственности супругов.
  8. Остерегайтесь покупок, в которых собственником является несовершеннолетнее лицо (или являлось). Понадобится согласие органов попечительства.
  9. Запросите выписку лицевого счета, чтобы убедиться, что все платежи внесены и долгов нет.
  10. Попросите предоставить справку из БТИ об отсутствии незаконных планировок.

Юридическая проверка квартиры будет полной, если собственник предоставит все эти документы.

На что еще обратить внимание

И это еще не все нюансы, которые нужно учесть при покупке:

  • проверьте, не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство или дело о банкротстве (проверка чистоты квартиры при покупке осуществляется на сайте ФССП и на сайте арбитражных судов соответственно);
  • в расширенной выписке в истории владения (заказать тут*) обратите внимание на количество владельцев и время владения. Если за последние два года поменялось слишком много собственников – несколько раз подумайте о покупке;
  • не поленитесь проверить на сайте ФССП и прежних владельцев (они будут указаны в расширенной выписке). Если у кого-то из них еще во время владения были судебные споры в отношении недвижимости, есть риск, что данную сделку признают недействительной.

Особенно уделите внимание фактам раздела имущества в прошлом, дарения недвижимости лицу, не являющемуся родственнику, продажу квартиры, только недавно полученной в наследство.

Полная проверка документов при покупке квартиры позволит к минимуму снизить риск мошенничества с недвижимостью, притязательства третьих лиц и прочих юридических ограничений.

: как проверить квартиру перед покупкой?

Источник: https://BankCreditov.com/proverka-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить квартиру перед покупкой: 5 важных моментов

Перед покупкой недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться в чистоте сделки. Какие моменты нужно исследовать, чтобы минимизировать риски. Документы, без которых нельзя составлять договор о купле-продаже.

Проверяем квартиру перед покупкой

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжена с риском, что сделка будет оспорена третьими лицами. Проверка «чистоты» приобретаемой квартиры должна быть обязательным этапом при заключении договора купли-продажи.

Внимательно изучив документы на предмет их подлинности и правильности оформления, вы должны убедиться, что продавец имеет право распоряжаться данной квартирой, а также в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на эту недвижимость.

Проверка юридической чистоты квартиры предотвратит финансовые потери в случае, если сделка купли-продажи окажется неправомерной.

Препятствие первое: недееспособность участника сделки

Бывают случаи, когда через несколько лет после совершения сделки купли-продажи жилья оказывается, что продавец не имел права на ее совершение по причине своей недееспособности.

Совершая покупку жилья вы должны непременно убедиться в том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

В идеальном случае, постарайтесь сопровождать владельца недвижимости при получении справок. Если это невозможно, тщательно проверьте подлинность справок.

Обратите внимание, что справки о дееспособности выдаются по месту жительства.

Если справка выдана не в том районе, в котором зарегистрирован продавец, вас это должно насторожить.

Нужно сказать, что даже наличие подлинных справок далеко не всегда становится гарантией безопасности.

В статье 177 ГК РФ сказано, что сделка, совершенная дееспособным гражданином, находящимся во время совершения сделки в состоянии, не позволяющем ему в полной мере осознавать свои поступки и их последствия, может быть признана недействительной. С иском в суд может обратиться как сам гражданин, так и лица, чьи права были нарушены в результате сделки купли-продажи недвижимости. Этой статьей, по большому счету, может быть прикрыта любая сделка.

Препятствие второе: дети в квартире

Через несколько лет после покупки квартиры вы можете узнать, что в момент ее приобретения там проживал ребенок, не успевший реализовать свое право на приватизацию. Сделка может быть оспорена. 

В соответствии с изменениями, внесенными в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» в 1994 году, несовершеннолетние обязательно должны были участвовать в приватизации.

Для того чтобы ребенок не становился собственником квартиры необходимо было получить разрешение органов опеки и попечительства.

Если в тот момент несовершеннолетний не участвовал в приватизации, он сохранял за собой право одной приватизации при достижении совершеннолетия.

С 1991 по 1994 год было много квартир, в которых во время приватизации был прописан ребенок, но в число собственников его не включили.

Сделки с подобным жильем очень рискованны, ведь повзрослевшее чадо может захотеть воспользоваться своим законным правом на одну приватизацию, оспорив сделку купли-продажи квартиры.

Очень внимательно проверяйте выписку из домовой книги с указанием всех, кто был прописан в квартире в последние годы.

Препятствие третье: наследники 

Купив квартиру у одного из наследников, вы через какое-то время можете быть неприятно удивлены, узнав, что есть и другие претенденты на эту недвижимость.

Оформляя вступление в наследство, нотариусы учитывают только наследников, заявивших о себе в течение полугода со времени кончины наследодателя.

Обойденный в правах наследник может потребовать свою часть наследства.

Чем чаще квартира переходила от одного собственника к другому, тем больше вероятность, дефектов на одном из этапов.

Не рискуйте покупать жилье, переходившее несколько раз в течение одного-двух лет из рук в руки, даже при условии, что у продавца есть вполне правдоподобные объяснения. С настороженностью следует относиться и к квартирам, которые наследники спешат продать вскоре после вступления в наследство. Возможно, спешка связана с тем, что не все наследники знают об открытии наследства.

Некоторой гарантией в подобных случаях будет расписка продавца, заверенная нотариусом. В расписке продавец должен взять на себя ответственность при урегулировании претензий в случае появления других наследников.

Еще одним вариантом, позволяющим избежать неприятных ситуаций с недвижимостью, является титульное страхование.

Этот вид страхования обеспечит защиту в случае утраты прав собственности на квартиру, при признании сделки незаконной по причинам, предвидеть и устранить которые покупатель не мог во время заключения сделки.

Препятствие четвертое: продажа по доверенности

Покупая квартиру по доверенности, вы рискуете столкнуться с ситуацией, когда лицо, выдавшее доверенность, является недееспособным.

Доверитель вправе отозвать у нотариуса доверенность, но проверить факт отзыва сложно.

Одной из причин, по которой доверенность будет отозвана, является смерть доверителя.

Особое внимание нужно обратить на случаи, когда жилье ранее продавалось по доверенности, так как установить ее подлинность при этом почти невозможно.

Перед заключением сделки вы должны лично встретиться с собственником квартиры.

Проверьте, существует ли нотариус, выдавший доверенность, действительна ли его лицензия. Эту информацию вам предоставят в нотариальной палате.

Крайне желательно чтобы доверенность была не генеральной, а выданной конкретно для продажи этой квартиры.

Хорошо, если право на получение денег будет принадлежать собственнику недвижимости.   

Документы, которые нужно проверить, заключая сделку купли-продажи:

  • Подтверждение права собственности. Это может быть договор о купле-продаже, обмене, наследовании, дарении, приватизации или свидетельство, выданное на основании этих документов.
  • Выписка из ЕГРП, позволяющая проследить всю историю сделок, совершенных с приобретаемой недвижимостью. Эта же выписка позволит убедиться, что квартира не заложена и на нее не наложен арест. 
  • Выписка, сделанная из домовой книги, с информацией о том, кто проживал в квартире. Вы должны убедиться, что все лица, прописанные в данной квартире в момент сделки уже выписаны, также необходимо просмотреть список всех, кто был прописан со времени заселения дома, и куда выписались эти люди.
  • Если в квартире живут несовершеннолетние, разрешение органов опеки и попечительства.
  • Согласие мужа (жены) на отчуждение совместно нажитого имущества, даже если супруги в разводе.
  • Справка из БТИ о том, что не было незаконных перепланировок.
  • Справка об отсутствии коммунальных задолженностей.
  • Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. 

© Старецкая Елена, BBF.ru

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/5296/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: