Неотделимые улучшения квартиры ГК РФ

Содержание

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Неотделимые улучшения квартиры ГК РФ

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д.

Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые.

Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е.

при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто.

Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду.

У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных.

Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.

2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия.

В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится.

Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю.

А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п.

 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно.

Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора.

Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам.

При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

Налог на имущество.

Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Источник: https://kontur.ru/articles/2061

Неотделимые улучшения квартиры ГК РФ — Юридическая консультация

Возможно ли продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, за 12 млн руб с указанием, что 7 млн руб — квартира, 5 млн руб — неотделимые улучшения? Возможно, но при условии, что все расходы подтверждены документально. Это прямо предусмотрено Налоговым кодексом. Те расходы, по которым документов нет, в расчет не принимаются и доход от продажи квартиры не уменьшают. Считается,

Где скачать пример доп. соглашения купли продажи неотделимых улучшений в квартире?

1 ответ. Москва Просмотрен 72 раза.

Задан 2011-09-05 10:34:41 +0400 в тематике «Другие вопросы» Где можно скачать договор купли продажи..

где можно скачать договор купли продажи — Где можно скачать договор купли продажи..где можно скачать договор купли продажи.

руб. Остальное застройщик хочет получить налом в момент подписания ДКП.

Мы планируем заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи, по которому он получит, половину, прописанной в договоре суммы, потом предоставив этот предварит.

договор в банк, взять там ипотеку на оставшуюся половину (т.е. тысяч на 500), банк кредит уже одобрил. 1. Мнений по этому поводу очень много.

Читайте также  Как прописать родственника в собственную квартиру

Налог при продаже квартиры

На самом деле, этой формулировкой действительно пытаются уйти от НДФЛ и убеждают продавца, что это так и будет. Однако, как будет на самом деле и какова будет точка зрения на это налогового органа — неизвестно.

А пока, если разобраться, то почему не надо платить налог с «неотделимых улучшений», если они были в собственности менее 3 лет и вы не можете подтвердить соответствующий расход на них? Это «иное имущество», согласно той же ст.

Имущественный вычет с неотделимых улучшений требует отдельного договора

Кроме того, налогоплательщик за счет взятого в банке кредита оплатил продавцу стоимость неотдимых улучшений, имевшихся в квартире. В этой части налоговая инспекция отказала в налоговом вычете.

По мнению суда, заявление покупателя о понесенных им расходах на оплату продавцу неотделимых улучшений квартиры, само по себе права на имущественный налоговый вычет не дает, так как не свидетельствует о том, что эти расходы понесены покупателем при новом строительстве или при приобретении квартиры.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Ст.

623 ГК РФ более полно раскрывает это понятие, где под неотделимыми улучшениями понимаются такие корректировки жилья, которые невозможно устранить без потери полезных свойств и характеристик главного объекта, переданного по арендному договору.

Арендатор взял в пользование жилой дом на 10 лет. В период проживания он добавил к арендуемому объекту веранду, которая в данном случае и будет считаться неотделимым улучшением.

Арендодатель передал на 20 лет в пользование другому лицу земельный участок, предназначенный для садовых работ.

и гр___________РФ фио, 00.00.

0000 года рождения, место рождения _______________, пол ____________, паспорт 00 00 000000, выдан ____________________________, хх.хх.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрирован по адресу:___________________, д.

0, корп. 0 кв.

0, именуемая далее ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору купли — продажи квартиры расположенной по адресу: _______________.

Сдейте текст правильной расписки при занижении стоимости

Москва, улица ******** В случае признания судом договора купли-продажи № 77-77-******* от ****** 20011 года квартиры, находящейся по адресу: город Москва, ул.

******** недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по моей вине или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю **********, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц, или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, обязуюсь выплатить гр.

Договор улучшений и налог 13%

Если мне ее сейчас продавать и показать в ДКП полную сумму то налог составит около 100 тысяч. Что наложит свой отпечаток на бюджет семьи.

Подскажите по тексту верно ли утверждение про отсутствие уплаты налога при таком договоре. Естественно основной договор для юстиции тоже будет но с суммой чуть больше миллиона. Это на вторую часть денег.

И если можно с обоснованием и ссылками на статьи и т.п.

Спасибо.

Неотделимые улучшения при покупке квартиры

Источник: http://urist-rostova.ru/dogovor-kupli-prodazhi-neotdelimyh-uluchshenij-kvartiry-49627/

Неотделимые улучшения арендованного имущества — что это такое?

В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.

В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.

К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя. В соответствии со ст.

623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.

В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.

  1. По договору аренды во временное пользование был передан частный дом. За время существования арендных отношений арендатор пристроил к дому веранду. Такое улучшение будет признано неотделимым.
  2. Арендодатель передал во временное пользование участок земли. Надел использовался арендатором для ведения садово-огороднической деятельности. За период пользования землей последний посадил на участке несколько деревьев. После окончания арендных отношений они перейдут в собственность владельца участка.
  3. На основании договора аренды в пользование была передана квартира. Арендатор покрасил в ней стены с согласия собственника. Такой косметический ремонт будет являться неотделимым улучшением.

Кроме того, невозможно отделить от осинового объекта такие действия как замена труб, вентиляционного оборудования, отопительных приборов, электрической проводки, окон и дверей, а также перепланировка и другие подобные работы. После того, как срок действия договора аренды подойдет к концу и отношения будут прекращены, все улучшения, которые невозможно убрать без ущерба, станут собственностью арендодателя.

Возмещается ли стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества.

Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ.

Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.

Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.

Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы. Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?

Источник: https://afina777.com/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry-gk-rf/

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери.

На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры.

О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них. Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за неотделимые улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые улучшения не существует. Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.
Читайте также  Как проверить кадастровую стоимость квартиры

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов.

Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением.

То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными.

Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников.

Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики.

Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью.

Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму.

Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством.

Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

24 мая 2018      Валерия Г.         60      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/nalogi/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry.html

Во встречном иске о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений квартиры отказано, так как к данным правоотношениям положения ст. 987 ГК РФ неприменимы, поскольку истец действовал не в интересах ответчиков; доказательств того, что проведенные работы относятся к необходимым, произведены с исключительной целью сохранения квартиры как объекта недвижимости, не представлено

Судья: Логачев К.М.

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Явкиной М.А.,

судей Новоселовой Е.Г., Храмцовой В.А.,

при секретаре Г.,

с участием прокурора Фоминой П.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истцов А., А.Г. на решение Романовского районного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года по делу

по иску А., А.Г. к Х. о выселении из жилого помещения,

встречному иску Х. к А., А.Г. о взыскании неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия

установила:

Истцы А., А.Г. обратились в суд с иском к Х. о выселении из жилого помещения — квартиры *** по

В обоснование иска указали, что с ноября 2010 года являются собственниками вышеуказанной квартиры, которую незаконно заняла и использует для проживания ответчик Х.

С учетом уточнений истцы просили выселить Х.

из спорной квартиры; обязать передать по акту приема-передачи квартиру в надлежащем санитарно-техническом состоянии, а также ключи от входных дверей в пятидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Ответчик Х. подала встречный иск к А. о взыскании неосновательного обогащения в сумме рубля, указав, что за время пользования квартирой с ДД.ММ.

ГГ она произвела неотделимые улучшения квартиры (ремонт): вывезла мусор, вывезла грунт, установила оконные блоки, установила дверные блоки, произвела устройство полов, кладку кирпичных стен, мелко-монтажные работы по установке электрооборудования, облицовки стен, отделочные работы, устройство подвесных потолков, сантехнические работы, демонтаж и монтаж системы отопления, наружных сетей водопровода.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ судом в качестве ответчика по ходатайству истицы по встречному иску Х. привлечена А.Г. (л.д. 194 т. 1)

Решением Романовского районного суда Алтайского края от 23 мая 2013 года исковые требования сторон удовлетворены частично и постановлено.

Выселить Х. из квартиры по адресу ., взыскать с Х. расходы на уплату государственной пошлины в сумме рублей в равных долях в пользу А. и А.Г.

Обязать Х. передать А. и А.Г. квартиру по адресу в надлежащем санитарно-техническом состоянии, а также ключи от входных дверей в квартиру.

Взыскать с А. в пользу Х. неосновательное обогащение в сумме рублей, а также расходы на уплату государственной пошлины в части удовлетворенного иска в сумме 6 и расходы на проведение судебной строительной экспертизы в сумме рублей.

На решение суда истцами А., А.Г. подана апелляционная жалоба об отмене решения в части взыскания в пользу Х. неосновательного обогащения.

В качестве доводов незаконности судебного акта в этой части указано на то, что судом не принято во внимание, что приобретенная ими в 2010 году спорная квартира находилась в надлежащем техническом состоянии и не требовала проведения ремонта. В квартире были окна, двери, пол, отделанные стены, электропроводка. Истцы никогда не планировали проведение ремонта на взысканную сумму, поскольку такими денежными средствами никогда не располагали.

Суд, удовлетворяя исковые требования Х., указал, что производя в спорной квартире улучшения, последняя ошибочно полагала, что действует в своем интересе, что в силу ст.

987 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) является основанием для применения к возникшим правоотношениям положений главы 60 ГК РФ (неосновательное обогащение).

Вместе с тем, доказательства того, что Х. планирует приобретать эту квартиру, в деле отсутствуют.

Являясь недобросовестным владельцем спорной квартиры, поскольку с собственниками квартиры какие-либо соглашения о пользовании, приобретении квартиры с Х.

не заключались, ответчик не вправе, в отличие от добросовестного владельца, требовать возмещения расходов на улучшения имущества, поскольку она сознавала, что вещь ей не принадлежит.

Читайте также  Извещение о продаже доли в квартире образец

В силу ст. 303 ГК РФ Х., являясь недобросовестным приобретателем, вправе требовать от собственника возмещения только лишь произведенных ею необходимых затрат на имущество.

Такими расходами могут быть признаны лишь такие расходы, которые являются разумными и достаточными для поддержания вещи. Х.

просила взыскать стоимость произведенных улучшений, что не тождественно понятию необходимых затрат.

В силу положений ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец имеет право на возмещение произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Строительно-технической экспертизой установлено, что стоимость имущества (квартиры) до ремонта составляла рублей, после ремонта — рублей, размер увеличения стоимости имущества при этом составил рублей.

Однако суд взыскал в пользу недобросовестного приобретателя стоимость неотделимых улучшений.

Более того, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО, который фактически организовал заселение ответчика, пояснил в суде, что ремонт производился не только Х., но и ее , расходы которых не могут быть взысканы в пользу Х.

Суд необоснованно взыскал все расходы с А., указав при этом в решении, что получателями неосновательного обогащения являлись А., А.Г. В таком случае, суду следовало отказать Х. в удовлетворении иска в полном объеме.

Суд бездоказательно указал, что А. имел объективную возможность своевременно повлиять на действия Х.

Каждая их сторон представляла доказательства технического состояния спорной квартиры и необходимости несения Х.

расходов на улучшение ее состояния.

Суд без каких-либо оснований принял во внимание показания свидетелей недобросовестного приобретателя.

В соответствии со ст.

1109 ГК РФ Х. не вправе требовать возврата денежных сумм во исполнение несуществующего обязательства, при доказанности того, что Х.

знала о незаконности своего владения в квартиру и отсутствии каких-либо с собственником соглашений, заключенных в надлежащей форме, по вопросу владения и пользования квартирой.

Взыскивая расходы на проведение экспертизы в сумме рублей (в полном объеме), суд в нарушение ст.

98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не разрешил вопрос о взыскании судебных расходов, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В письменных возражениях Х., указав на наличие объективной возможности у ФИО1 пресечь проведение ею ремонтных работ, просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Выслушав А., Х., заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим изменению в части определения суммы, подлежащей взысканию в пользу Х.

, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность судебного акта в соответствии с ч. 1 ст. 327.

1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения исковых требований Х.

подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.)

Судом установлено, что А. и А.Г. являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, право собственности которых зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

Ответчик Х. была вселена в спорную квартиру третьим лицом ФИО ДД.ММ.ГГ при отсутствии каких-либо законных оснований.

Проживая в спорной квартире, Х. согласно заключению строительно-технической экспертизы ООО «» от ДД.ММ.ГГ были выполнены следующие ремонтно-строительные работы:

— демонтированы деревянные оконные блоки;

— установлены пластиковые оконные блоки;

— демонтированы деревянные дверные блоки;

— установлена металлическая входная дверь;

— установлены межкомнатные двери;

— демонтированы полы;

— выполнено устройство полов;

— выполнено оштукатуривание чести стен;

— выполнена облицовка части стен ГКЛ;

— выполнена облицовка части стен пластиковыми панелями;

— выполнена оклейка стен обоями;

— выполнена облицовка потолков ГКЛ;

— выполнена окраска потолков водоэмульсионными составами;

— демонтирована канализация из чугунных труб;

— проложена канализация из пластиковых труб;

— проложены трубопроводы водоснабжения из металлических труб;

— установлена душевая кабина;

— установлен унитаз с бачком;

— установлен умывальник со смесителем;

— установлен индивидуальный водонагреватель.

Всего работы выполнены на сумму рублей, из которых установка душевой кабины, унитаза с бачком, умывальника со смесителем, индивидуального водонагревателя на сумму рублей являются отделимыми улучшениями.

Суд, удовлетворяя исковые требования Х., с учетом анализа положений ст.

987 ГК РФ и норм гражданского законодательства о неосновательном обогащении пришел к выводу, что получателями неосновательного обогащения в виде затрат на ремонт квартиры являются А. и А.Г., которые не представили доказательств отсутствия объективной возможности повлиять на действия Х. в период улучшения квартиры, а следовательно, обязаны возместить Х. стоимость неотделимых улучшений на сумму рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

В соответствии со ст.

980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные главой 60 настоящего Кодекса. (ст. 987 ГК РФ)

Сущность института действия в чужом интересе без поручения состоит в том, что в результате совершенного в чужом интересе действия возникает обязательство, содержанием которого является обязанность заинтересованного лица возместить понесенные расходы лицу, которое совершило такие действия.

В данном случае Х. действовала не в интересах супругов ФИО1.

Более того, при отсутствии каких-либо договоренностей с собственниками квартиры, не могла ошибочно предполагать, что действует в своем интересе. Поэтому к данным правоотношениям положения ст. 987 ГК РФ неприменимы.

Как обоснованно указали в апелляционной жалобе истцы ФИО1, к спорным правоотношениям применимы положения ст. 303 ГК РФ, как специальной нормы закона.

В соответствии с системным анализом положений п. 2 и п. 3 ст.

303 ГК РФ как добросовестный, так и недобросовестный владелец вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец кроме того, имеет право требовать от собственника произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Судом установлено, что Х.

в силу действующего гражданского законодательства не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку с собственниками квартиры ФИО1 по вопросу приобретения права пользования, собственности ею соглашение не было достигнуто.

Вселение Х. в спорную квартиру было произведено ФИО, который не являлся собственником квартиры *** дома по и не мог в силу закона распоряжаться данным имуществом.

Не был ФИО наделен полномочиями по распоряжению квартирой *** собственниками ФИО1. Сама Х. согласия на вселение в квартиру и выполнение ремонтных работ у супругов ФИО1 не получала. Данный факт Х.

подтвердила в суде апелляционной инстанции.

С учетом положений ст. 303 ГК РФ Х. вправе претендовать на возмещение собственниками произведенных необходимых затрат на имущество (квартиру).

Под необходимыми расходами понимаются те издержки владельца, которые вызываются необходимостью поддержать имущество в исправном состоянии, в частности, расходы на содержание имущества, производство его текущего и капитального ремонта. К необходимым затратам должны быть отнесены затраты по сохранению вещи и по поддержанию ее в нормальном состоянии. Это такие затраты, без которых вещь погибнет или претерпит существенное ухудшение или не может быть использована соответственно своему хозяйственному назначению.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы все, произведенные Х. работы, являются улучшением квартиры.

Доказательств того, что проведенные ремонтно-строительные работы относятся к необходимым, были произведены с исключительной целью сохранения квартиры как объекта недвижимости, истицей Х.

в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Данное обстоятельство является основанием для отказа истице Х.

в удовлетворении ее исковых требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Х. отказано, то в силу ст.

98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию в ее пользу и судебные расходы по уплате государственной пошлины и проведению строительно-технической экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Романовского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.

ГГ в части удовлетворения встречных исковых требований Х. отменить и принять в этой части новое решение об отказе Х.

в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Источник: http://www.ourcourt.ru/altajskij-kraevoj-sud/2013/07/23/263620.htm

Понравилась статья? Поделить с друзьями: