Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Содержание

Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Съем жилых и нежилых помещений уже давно стал нормой в современном мире. Такого рода сделки сопровождаются составлением соглашений. Договор аренды является одним из популярнейших соглашений между гражданами в нашей стране. Конечно не всегда найденное помещение может полностью соответствовать всем требованиям и желаниям арендатора.

Арендатор может выполнить «перестройку» имущества под свои потребности, тем самым проведя улучшение его характеристик. Как результат цена этого имущества повышается. Поэтому лучше понять, что представляют собой отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Стоит также отметить, что такого рода улучшения обладают определенной спецификой в их учете по налоговым нормам.

Что такое отделимые улучшения арендованного имущества и их особенности

Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же. К отделимым относят следующие:

  •  оборудование для касс и сейфы;
  •  не постоянный металлический навес;
  •  системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники;
  •  пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции;
  •  электронно-световые стенды;
  •  счетчики потребления электроэнергии;
  •  витрины;
  •  межкомнатные двери;
  •  наружные вывески и прочее;
  •  перегородки внутри комнат;
  •  изменение пространства.

Отделимые улучшения

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми называют улучшения, не дающие возможность их отсоединить так, чтобы не доставить повреждения имуществу. К ним относят те, что остаются после проведения перепланировки и прочих подобных работ.

Проведенные работы, после которых появляются неотделимые улучшения:

  •  проведенные ремонтных работ с канализационной системой или системой отопления;
  •  усовершенствование напольного покрытия;
  •  переустановка дверей;
  •  результат перекраски окон и стен в помещении;
  •  реконструкция фасада;
  •  приведение в порядок электроснабжения;
  •  благоустройство окружающей территории.

Если арендатор собирается выполнить неотделимые улучшения, то он может сообщить сам или это может определиться во время проведения технического осмотра помещения. Если возникает какой-либо спор после проведения улучшения, то он решается в судебном порядке, и судья обязательно должен определить стоимость имущества, после выполненных работ.

Чтобы это сделать, арендатору будет необходимо предоставить соответствующую документацию. Сторона, которая эксплуатировала имущество, должна будет обзавестись доказательствами:

  •  необходимо доказать, что улучшения, которые появились, являются неотделимыми;
  •  нужно будет привести доказательства,что цена существующего имущества стала больше;
  •  необходимо будет указать цену.

Не всегда судебный процесс может адекватно оценить ситуацию, решить какие работы необходимо отнести к какому типу улучшений. Здесь сможет помочь профессионал, который даст заключение. Стоит также помнить, что определенные работы могут быть включены в стоимость имущества. Тогда их нельзя назвать неотделимыми. Это в принципе достаточно спорный вопрос.

Отделимые улучшения арендованного имущества. Особенности выполнения

Когда действующий собственник решил выполнить отделимые улучшения, то они уже по праву считаются его собственностью. Но нужно сказать сразу, что соглашение об аренде может описать все по-другому. Если такое согласие есть, то после окончания срока договора, он может затребовать возмещение этих финансовых потерь.

Помните, что соглашение об аренде может по-разному определять правовой исход этих ситуаций.
Для того, чтобы обе стороны смогли себя обезопасить, нужно оформить согласие для совершения улучшений имущества в письменном виде. Его выполнение можно начать только после согласия арендодателя.

Тогда это будет правильным для обоих сторон.

Не дожидаясь подтверждения о согласии от владельца на выполнение ремонта можно, если сложилась срочная ситуация. Также это можно выполнить, если владелец не выполнил свои обещания по его осуществлению.

Что такое неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества мы разобрались, теперь можно определиться с обязанностями со стороны арендатора и арендодателя.

Отделимые и неотделимые улучшения

Обязанности сторон

Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.

То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия.

Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества.

Для этого ему придется доказать:

  •  то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения;
  •  то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.

Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.

Усовершенствование имущества, которого находится в аренде, подразумевает не только лишь выполнение работ. Это может быть также как разновидностью формы арендной платы, помимо того, что есть фиксированная сумма, иногда используют такие возможности. В соглашении об аренде, которое составляется, может быть указана возможность соединения нескольких форм арендной платы.

Цена произведенных работ по усовершенствованию помещения, которые сделал арендатор с использованием арендодателя, входит в счет суммы арендной платы. Все произведенные работы необходимо будет в обязательном порядке произвести документально. В заключенном соглашении должен быть в наличии пункт том, что может быть обязательное улучшение имущества.

Если договор определяет собой возможность только оплаты аренды помещения ежемесячно, то другие формы оплаты невозможны, но если есть задолженность оплаты, то улучшения можно зачесть в ее счет. В таком случае даже решение в судебном порядке этого вопроса приведет к правоте арендатора.

Отделимые улучшения

Улучшение имущества долевой собственности

Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения. Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю. Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

  1.  Если они признаны неотделимыми.
  2.  Если выполнены за собственные средства.
  3.  Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей. Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения.

Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества.

Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества.

В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Улучшения, которые выполняет не собственник

Говоря об улучшении имущества как отделимого, так и неотделимого, то это достаточно сложный вопрос, который имеет сложную законодательную базу. Нередко ситуации с выполнением улучшений приводят к тому, что споры решаются в судебном порядке.

Читайте также  Делится ли имущество нажитое в гражданском браке

Помимо этого, не всегда даже судья сможет однозначно определиться с вопросом какие же улучшения по истине являются отделимыми, а какие неотделимыми. Кроме того, даже не любые произведенные работы могут считаться улучшением со стороны закона.

Необходимо все возможные форс-мажоры описывать при заключении соглашения.

В заключении можно сказать:

  1.  Произведение работ по усовершенствованию помещения приравнивают к его собственности, если другие пункты не указаны в договоре.
  2.  Действующий собственник,выполнивший усовершенствования с использованием собственных средств, при согласии на это арендодателя, которые не принесут вред существующему имуществу, то арендатор в праве после окончания срока действия соглашения потребовать возмещение затраченных средств. Но это в случае, если другие ситуации не прописаны в соглашении между сторонами.
  3.  Возвращение финансовых средств за неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил, не дожидаясь согласия владельца, то вам не может быть гарантировано вам, только если законодательство не предусматривает иные ситуации и случаи.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств, и не всегда в вашу пользу они заканчиваются.

Поэтому для того, чтобы обезопасить себя с юридической и моральной стороны, и для того, чтобы не потерпеть значительных финансовых потерь, нужно внимательно изучать договор аренды при подписании. В том случае, если вас не устраивают какие-то пункты, необходимо их сразу скорректировать.

Рекомендуем вам лучше вникнуть в законодательную базу и повысить свою юридическую грамотность. В таком случае вы точно сможете избежать проблем и неприятных ситуаций.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/chto-takoe-otdelimye-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых  улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • -, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

Читайте также  Как происходит арест имущества судебными приставами

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Источник: http://law03.ru/finance/article/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества — что это? Учет и амортизация

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 доб. 184 (Москва)
+7 (812) 426-14-07 доб. 431 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Большинство арендаторов готовы проводить в арендованном помещении ремонтные работы, особенно если договор аренды составлен хотя бы на год и собственник согласен компенсировать все расходы.

На этой почве может возникнуть масса споров, ведь по закону все улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми и неотделимыми.

Что такое отделимое улучшение?

Отделимыми называют те, которые не причиняют вреда квартире и после выселения квартиранты могут забрать все с собой (вывезти, демонтировать и т.д.), чтобы сдать объект аренды в таком же состоянии, в котором он был на момент заселения.

Рассмотрим на примере: любая купленная мебель, осветительные приборы, кухонная утварь и прочее оборудование, для установки которого не нужно проводить монтажные работы и которое не требует сложных технологических решений, а его демонтаж не помешает дальнейшей нормальной эксплуатации помещения – это все можно назвать отделимым.

Теперь по полочкам, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества. Устранить их, не причинив вреда помещению, не получится.

Статья 623 ГК России гласит, что, если попытаться их убрать, это нанесет непоправимый вред объекту, его полезным качествам и свойствам. Для наглядности рассмотрим парочку примеров:

  1. по договору в пользование арендатор получил жилой дом. На протяжении срока действия данного договора он пристроил к дому веранду, что уже является неотделимым улучшением. Точно также в учет будет браться замена труб, батарей, проводки, а также проведенной перепланировки;
  2. если предметом договора аренды был автомобиль и с согласия собственника арендатор его покрасил, это тоже улучшение и отделить его нельзя;
  3. арендатор на протяжении пары лет использовал участок земли, посадив на нем несколько плодовых деревьев. Как только аренда закончится, они все перейдут в собственность арендодателя. Это ключевой момент и часто предмет споров, ведь появляется вопрос, должны ли оплачиваться все улучшения арендованного имущества из кармана собственника?

Проведением работ с разрешением и без разрешения собственника

Учет у арендатора неотделимых улучшений арендованного имущества поможет доказать факт реального наличия расходов с целью получить налоговый учет по налогу на прибыль.

Если арендатор провел ремонтные работы офисного помещения или другого объекта, который относится к категории основных средств, эти манипуляции необходимо отразить в бухгалтерском учете.

По неотделимым улучшениям арендованного имущества ведется учет, если они были выполнены по согласию сторон, в дальнейшем их стоимость компенсируется.

Теперь более понятно: если выполненные работы арендодатель возмещает из своего кармана, то арендатор может указать понесенные им затраты как расходы с целью налогообложения.

Признать неотделимыми улучшениями могут:

  • достройки;
  • модернизацию и реконструкцию здания;
  • дооборудование и пр.

В п.1 ст.258 Налогового кодекса описано, что, если собственник согласен с улучшениями, но не собирается компенсировать их стоимость, все капитальные вложения амортизируются арендатором.

Начисление на амортизацию неотделимых улучшений арендованного имущества начинают с 1 числа месяца, следующего за тем, когда собственно были выполнены работы.

За что стоит платить, за что нет?

Как отмечено выше, ст. 623 ГК РФ регламентирует порядок расчетов за выполненные неотделимые улучшения и гласит, что компенсация арендатору полагается, только если изменения были выполнены с согласия владельца. Если же мнение арендатора не учитывалось, то платить или не платить компенсацию он может решить сам.

С целью компенсации расходов сперва придется доказать факт осведомленности, пользуясь такими аргументами:

  1. показания свидетелей со стороны могут послужить доказательством того, что между сторонами была заключена договоренность. Они же могут подтвердить факт совместного выполнения улучшений;
  2. фото и видео разговора сторон о проведении работ тоже могут стать аргументом;
  3. письменное соглашение. Самый надежный вариант, который поможет защитить интересы обеих сторон. В дополнение к основному договору составляется соглашение, в котором прописывается объем работ и сумма, в которую они оцениваются.

Под получением компенсации подразумевается уменьшение ежемесячного арендного платежа на сумму понесенных расходов или же арендатор проводит улучшения на денежные средства владельца.

На документе сторонам стоит еще раз проставить свои подписи. Если деньги будут переданы распиской, то в ней указывается, как именно совершат платеж, чтобы в будущем между сторонами не возникало споров по поводу якобы просроченной платы за аренду.

Если же в договоре аренды уже прописано право арендатора проводить улучшения без необходимости уведомлять об этом собственника, то порядок возмещения затрат в такой ситуации оговаривается отдельно.

Обязательно стоит указать, каким образом (наличными или по безналу) будут переданы средства или может быть стороны решили выбрать иной законный метод.

Заключение

Провести отделимые или неотделимые улучшения в помещении можно на основании заключенного договора аренды. Условия выполнения этих манипуляций оговариваются еще на этапе заключения сделки, по желанию сторон их закрепляют в документе.

В таком случае порядок возмещения трат тоже должен быть описан или же будет считаться, что компенсация арендатору не полагается.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 доб. 184 (Москва)
+7 (812) 426-14-07 доб. 431 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: http://metrtop.ru/arenda/neotdelimye-i-otdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imuschestva/

Неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.

Рекламный блок:

В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.

В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.

К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.

В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.

  1. По договору аренды во временное пользование был передан частный дом. За время существования арендных отношений арендатор пристроил к дому веранду. Такое улучшение будет признано неотделимым.
  2. Арендодатель передал во временное пользование участок земли. Надел использовался арендатором для ведения садово-огороднической деятельности. За период пользования землей последний посадил на участке несколько деревьев. После окончания арендных отношений они перейдут в собственность владельца участка.
  3. На основании договора аренды в пользование была передана квартира. Арендатор покрасил в ней стены с согласия собственника. Такой косметический ремонт будет являться неотделимым улучшением.

Кроме того, невозможно отделить от осинового объекта такие действия как замена труб, вентиляционного оборудования, отопительных приборов, электрической проводки, окон и дверей, а также перепланировка и другие подобные работы. После того, как срок действия договора аренды подойдет к концу и отношения будут прекращены, все улучшения, которые невозможно убрать без ущерба, станут собственностью арендодателя.

Возмещается ли стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества. Законодательно эта проблема регулируется ст. 623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.

Читайте также  Как найти имущество должника физического лица

Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.

Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы. Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?

Показания свидетелей

Для доказательства существования договоренностей между арендатором и арендодателем будет достаточным заручиться наличием свидетелей. Их показания могут стать основанием для компенсации.

Рекламный блок:

Свидетели могут подтвердить не только наличие договоренностей между арендатором и арендодателем, но и факт их совместного производства улучшений.

Фото, аудио или видео

Наличие какой-либо съемки, где подтверждается факт договорённости – редкость. Однако, если удалось зафиксировать одним из таких способов процесс достижения консенсуса, то это послужит отличным доказательством.

К примеру, многие мобильные устройства позволяют записывать аудиозапись в процессе разговора. Юристы рекомендуют записывать все важные диалоги, чтобы обезопасить себя в будущем при возникновении спорных ситуаций.

Письменное соглашение

Оформление письменного документа – самый простой и надежный способ закрепления договоренностей. Стороны могут составить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором оговорят не только вопрос компенсации, но и перечень планируемых улучшений.

Однако стоит сказать, что если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и все дополнительные соглашения к нему должны пройти процедуру регистрации. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

Сторонами может быть выбрана иная тактика. Например, проводить улучшения  арендуемого имущества может за счет снижения размера арендной платы или за денежные средства арендодателя. Таким образом, произойдет фактическая компенсация расходов арендатора.

Передачу средств можно фиксировать в графике арендных платежей или путем составления расписки. В любом случае на документе должны быть проставлены даты и личные подписи сторон.

Важный момент. При оформлении передачи денежных средств путем составления расписки необходимо указать способ перечисления финансов. Это нужно для того, чтобы недобросовестный арендодатель не смог затребовать повторной выплаты арендной платы или начислить неустойку.

Неотделимые улучшения на основе договора аренды

Некоторые осуществляют любые изменения в имуществе на основании положений договора аренды. Для этого на этапе составления документа можно предусмотреть порядок произведения улучшений и получения компенсации от собственника имущества. Обязательно нужно указать сроки и способ выплаты.

Чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется прописывать все аспекты арендных отношений в договоре. Если договор уже существует, то обезопасить себя можно подробным диалогом с арендодателем, результаты которого будут зафиксированы письменно.

Прописывать итоги договоренностей следует максимально подробно. Обязательным пунктом соглашения будет описание порядка оплаты или компенсации.

Если улучшения уже проведены, а договоренности с собственником не было или она не была чем-либо подкреплена, то остается рассчитывать только на успешный поиск компромиссного решения, которое устроило бы обе стороны. Однако, если арендодатель откажется компенсировать затраты, то законодательно он прав.

Еще один существенный момент. Если неотделимым улучшением был капитальный ремонт, то по законодательству, расходы на него должен понести арендодатель. Это актуально, когда в договоре аренды не предусмотрено иного разъяснения по этому вопросу.

При возникновении сложностей, касающихся арендных отношений, обращайтесь за консультацией к юристу. Специалист сможет оценить вашу ситуацию с точки зрения закона и порекомендовать оптимальный порядок действий.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Вложение в объект основных или амортизационных средств дает право арендатору после его сдачи требовать соразмерной компенсации с арендодателя. Это предусмотрено в том случае, если все фактические улучшения являются неотделимыми – когда их невозможно обособить от объекта.

В этом случае арендодатель должен возместить своему контрагенту полную стоимость всех произведенных вложений. Но в ГК РФ делается несколько уточнений, в соответствии с какими данное правило может прямо применяться на практике. Этот и все сопутствующие вопросы будут рассмотрены в подробном виде далее.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Как уже было отмечено, к ним относятся изменения в лучшую сторону, которые невозможно отторгнуть от условного объекта. Наиболее простым их примером является проведение капитального ремонта. В этом случае при сдаче имущества, будет невозможно восполнить стоимость затрат в натуральном виде.

Поэтому арендатор получает право на соразмерные отчисления. Неотделимые улучшения арендованного имущества учет у арендатора которых ведется обязательно, могут быть также выражены в любых других изменениях в лучшую сторону, которые предусматривали расход средств. Это и является основным понятием.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Продажа квартиры не входит в список оснований, по которым улучшения могут признаваться как неотделимые. На практике это касается только соглашений аренды. Что касается непосредственно продажи квартиры, то продавец или текущий собственник включает ее фактическое состояние в счёт конечной цены.

Туда входит ремонт, проведение коммуникаций, внешнее состояние и многое другое. Право покупателя заключается в приобретении или отказе от приобретения данной квартиры. Цена при этом, как правило, прописывается в договоре, и ее изменение по каким-либо не оговоренным заранее обстоятельствам не допускается.

Расписка за неотделимые улучшения квартиры

Подобная расписка составляется только в случае предполагаемой аренды условной квартиры. В ней прямо отражается согласие арендодателя на неотделимые улучшения. Делается это для того, чтобы в будущем у сторон не возникало каких-либо нежелательных разногласий по поводу возмещения за проведённые изменения.

Поэтому в договоре арендодатель может заранее указать на то, что как-либо изменять квартиру, даже в лучшую сторону, не нужно. Арендатор может это сделать по своему собственному желанию, но без права на получение компенсации после ее передачи.

Неотделимые улучшения квартиры при разводе

Сторона, не являющаяся собственником в рамках подобных отношений, может рассчитывать на соответствующее возмещение, предусмотренное статьей 211-ой Гражданского кодекса. При этом если собственник откажется производить компенсацию за ремонт, то претендующему на неё гражданину необходимо будет обратиться в территориальный суд, с доказательствами того, что состояние квартиры было изменено в лучшую сторону за счёт его личных средств.

Если суд сможет установить подобные обстоятельства, то компенсация будет выплачена данной стороне уже в судебном порядке. Но расчет конечной стоимости будут проводить специальные экспертные организации.

Передача неотделимых улучшений

Передача производится по договору согласования. Стороны совместно должны провести анализ и опись всех изменений, и оформить их перерасчёт на денежный эквивалент.

Арендодатель не обязан руководствоваться одними лишь данными, полученными от арендатора. Он имеет право провести собственную экспертную оценку объекта с возможным привлечением профессионалов.

Если не возникнет каких-либо нежелательных разногласий, то сумма компенсации выплачивается по факту обратной передачи объекта.

Срок полезного использования

В отдельных случаях расчёт может производиться не от стоимости всех затрат, понесенных арендатором, а от срока полезного использования.

Срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного имущества на практике представляет собой конкретный временной промежуток, в течение какого арендодатель сможет беспрепятственно пользоваться благами, которые стали возможны по инициативе арендатора.

Отталкиваясь именно от этого срока, стороны могут договориться о сумме конечного возмещения. При расчете также необходимо правильно относиться и к налогообложению.

Интересная информация: Как восстановить порубочный билет?

Образец договора на неотделимые улучшения как составить?

В подобном договоре согласования, пользователь арендованным имуществом должен перечислить все действия, которые были проведены в отношении объекта, какие изменили его исходное положение.

К примеру, если это ремонт, то перечисляются все проведенные работы, наименование и количество приобретенных строительных материалов, их стоимость, а также стоимость за услуги наемных профессионалов.

В итоге суммируется общая величина, которая для согласования предоставляется арендодателю.

Для того чтобы составить подобный договор правильно, рекомендуется ознакомиться с его общим образцом. Сделать это можно здесь. В соответствии со ст. 211-ой ГКРФ здесь также следует указывать и нанесенный вред.

Отделимые улучшения арендованного имущества

Под ними понимается совокупность действий, покупок, работ, которые могут быть восполнены в натуральном виде. На практике арендатор может отделить все указанные блага от объекта, не претендуя при этом на какую-либо компенсацию.

Но стороны вполне могут договориться о том, что объект передается в исходном виде, а пользователь при этом получает соразмерную сумму.

Примерами здесь могут служить сантехническое оборудование, приобретенная мебель, купленная бытовая техника и всё остальное, что можно восполнить в натуральном виде.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/grazhdanskoe-pravo/otdelimye-i-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: