Оценка недвижимости как проходит

Содержание

Как сделать оценку квартиры при ипотеке?

Оценка недвижимости как проходит

Ипотека » Другое » Оценка квартиры

Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием для ее оформления. После того, как заемщик выбрал заинтересовавший его объект недвижимости, он должен заказать у специалиста оценку рыночной стоимости.

Цена приобретаемого имущества является главным фактором, учитываемым кредитной организацией при выдаче займа.

Процедура оценки – это страховка для обеих сторон соглашения, поскольку при нарушении его условий заемщик может продать квартиру для полного погашения задолженности перед кредитной организацией.

Нанимать оценщика необходимо до заключения сделки, так как люди нередко завышают стоимость квартиры, и она значительно отличается от рыночной. Так что средств на приобретение выбранного объекта может быть не достаточно, поскольку банк выдаст ровно сумму, равную стоимости жилья.

Оценочная стоимость влияет на следующие условия кредитования:

  • Размер ипотеки;
  • Норма процента;
  • Максимальный срок ссуды.

Кто делает и кто оплачивает оценку квартиры?

Узнать стоимость объекта недвижимости можно у оценщиков, которые действуют от собственного лица и в организациях, которые профессионально делают оценку.

Кредитные организации сотрудничают с подобными компаниями, поэтому обычно не возникает проблем с выбором.

Оценка квартиры проводится профессионалами, которыми могут быть:

  • Независимые фирмы;
  • Аккредитованные специалисты кредитной организации;
  • Частные лица.

Согласно действующему законодательству, индивидуально действующий оценщик или оценщики от организации должны страховать деятельность на срок от года, регулярно уплачивать взносы в фонд и быть членами саморегулируемой организации, иметь ГО полис страхования на сумму от 300 тысяч рублей, а также не состоять в близком родстве с заемщиком.

Вдобавок к указанным требованиям, при выборе фирмы-оценщика следует учитывать следующие критерии:

  1. Опыт работы;
  2. Репутацию компании;
  3. Отзывы об организации.

Необходимо учитывать, что кредитные организации стремятся занизить фактическую стоимость приобретаемой недвижимости для обеспечения собственной безопасности, заемщики – повысить для получения максимальной ссуды. Поэтому ипотечное кредитование не обходится без независимой оценки ипотечного жилья, она в интересах обеих сторон.

Рекомендуем к просмотру: 

Отчет об оценке имеет официальный статус, так что он предоставляет заказчику дополнительные возможности:

  • Является существенным аргументом при решении вопросов о налогооблагаемой базе с налоговой инспекцией;
  • Может использоваться в суде при рассмотрении различного рода дел (для определения выплат в случае раздела имущества).

Кредитное учреждение предлагает получателю займа два варианта подбора специалиста, предоставляющего оценочные услуги:

  1. Дать список, в который входят доверенные аккредитованные оценочные компании;
  2. Сообщить о предпочитаемых критериях (наличие лицензии, участие в СРО, наличие страхового полиса и т. др.), с учетом которых заемщик сможет заняться самостоятельным поиском оценщика.

Клиент имеет право отказаться от рекомендуемых банком компаний, однако лучше не делать этого в силу следующих причин:

  • Оценочная организация от банка – надежный и проверенный партнер;
  • Ускоряется рассмотрение заявки на оформление займа.

Формально банк не вправе ограничивать выбор заемщика или навязывать ему определенную компанию.

Однако необходимо учитывать следующие факторы:

  • Выбирая специалиста, который является партнером банка, получение ипотеки происходит намного быстрее и проще, чем в случае самостоятельного поиска;
  • Решение клиента должно быть согласовано с банком.

Владелец объекта недвижимости может осуществить ее продажу без предоставления отчета об оценке в регистрационные органы, поэтому оплата мероприятий по оценке ложится на заемщика.

:

Как происходит оценка стоимости квартиры?

Процесс оценки передаваемой в ипотеку недвижимости напрямую зависит от того, планируется ли квартира к покупке за счет заемных средств или находится в собственности кредитополучателя. В первом случае обязательным является предоставление технических и правоустанавливающих документов от собственника жилья, этот момент и стоит учитывать при планировании оценки.

Процесс работы оценочных компаний

Таблица 1: Последовательность оценки недвижимости:

Шаг №Описание
№1 Сбор необходимых для проведения оценки документов
№2 Визит оценщика и осмотр квартиры
№3 Уточнение требований и условий банка, заключение договора о проведении оценки
№4 Подготовка краткого отчета для определения параметров кредита, предоставляется справка оценочной стоимости
№5 Передача полного отчета

Результатом работы компании является предоставления отчета о проведенной оценке недвижимости. Это документ, который содержит независимую экспертизу приобретаемой недвижимости и ее актуальную стоимость.

Указанная сумма является базовой для определения кредитной организацией залоговой стоимости квартиры и суммы кредита.

Специалист должен рассмотреть:

  • Возраст и состояние недвижимости;
  • Местонахождение инфраструктур (больницы, аптеки, школы);
  • Общественный транспорт;
  • Параметры квартиры (этаж, площадь, высота потолков и т.д.).

о том как правильно проводить осмотр квартиры:

Документы для оценки жилья

Таблица 2: Необходимый перечень документов

1) Оценить квартиру на первичном рынке недвижимости можно, имея следующие документы: • Обязательно – технический паспорт, по возможности – кадастровый паспорт;• Акт приема-передачи квартиры + Договор Долевого Участия (могут быть другие комбинации: Акт приема-передачи квартиры + Соглашение о переуступке прав требования);• Паспорт заказчика (прописка и первая страница).
2) Для жилья на вторичном рынке недвижимости: • Обязательно – технический паспорт, по возможности – кадастровый паспорт;• Свидетельство о госрегистрации права, а также документ, послуживший основанием его выдачи;• Паспорт заказчика (прописка и первая страница).

Фотогалерея документов:

Акт приема-передачи квартиры Договор Долевого Участия Кадастровый паспорт
Паспорт Свидетельство о госрегистрации права Технический паспорт

После сбора всех необходимых документов нужно связаться с компанией, занимающейся оценкой стоимости жилья для ипотеки, оформить заявку, уточнить сроки и стоимость оценки, назначить встречу со специалистом, который проведет оценку.

Таблица 3: Основные подходы к оценке недвижимости:

Название подходаОписание
Доходный подход Он учитывает вероятность увеличения стоимости объекта недвижимости
Затратный подход При таком подходе рассчитываются затраты на возведение аналогичного жилья
Рыночный подход В этом случае специалист анализирует заключенные на рынке сделки, аналогичные той, которая проводится с приобретаемым жильем

При оценке учитываются только характеристики квартиры, остающиеся неизменными в течение всего времени.

Специалист в срок до 5 дней формирует по собранным данным отчет с указанием рыночной и ликвидной стоимости объекта. Стоимость отчета оплачивается заемщиком.

Кроме основной информации, отчет об оценке стоимости недвижимости должен включать:

  • Общие сведения о заказчике и оценщике;
  • Описание методов оценки;
  • Исследование рынка;
  • Сведения об объекте;
  • Определение ликвидационной и рыночной стоимости.
  • Приложения.

Будет полезно просмотреть: 

Оценка стоимости недвижимости при ипотеке от Сбербанка

Сбербанк проводит оценку стоимости недвижимости для ипотеки по вышеописанной схеме.

Перечень аккредитованных организацией оценочных компаний размещен на сайте банка, там же вы можете удостовериться в наличии аккредитации у каждой из перечисленных фирм.

Источник: https://ob-ipoteke.info/drugoe/otsenka-kvartiry

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки: как проходит, кто делает, какие документы нужны для оценки квартиры при ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку недвижимость оценивается специализированными организациями. О том, как влияет оценка недвижимости на ипотеку, клиенту сообщает кредитный менеджер. Это важно и для заемщика, и для кредитора. Оценка позволяет выявить реальную стоимость жилья. Если продавец называет стоимость, превышающую оценочную, заемщик может отказаться от сделки и подыскать другой вариант.

Задачи оценки и основные параметры

При выдаче ипотечных кредитов финансовая организация стремится защититься от возможных убытков. Процедура оценки относится к подобным механизмам защиты, с помощью которых банк получает гарантию целевого использования денег (выданная заемщику сумма не должна превышать стоимость недвижимости).

Информацию о том, что включает оценка квартиры для ипотеки, какие документы нужны, заемщик получает в отделении банка. Клиент подает документы и прикладывает к ним заявление. Заявка рассматривается в течение нескольких дней, затем заемщик ищет подходящее жилье и проводит его оценку на свой счет.

В результате оценки составляется заключение, в котором прописывается состояние и стоимость жилья. Банк получает гарантию, что в случае невыплаты долга он сможет продать недвижимость и вернуть задолженность.

Оценка недвижимости включает в себя несколько параметров:

  • Местоположение. На стоимость жилья влияет его близость к центру города, остановкам, паркам, часть города, в которой расположен дом и т.д. Жилье в спальном районе, как правило, дешевле.
  • Площадь. Чем больше площадь, тем выше рыночная стоимость недвижимости. Указываются жилые и общие квадратные метры квартиры.
  • Планировка. Этот пункт несильно влияет на цену, но он учитывается. Квартиры одной и той же площади могут иметь различную стоимость в зависимости от удобства планировки.
  • Состояние квартиры и дома. Один из основных факторов, влияющих на стоимость жилья. Учитывается ремонт, отделка, состояние стен и т.д. Квартиры с капитальным ремонтом стоят дороже.
  • Тип дома. Жилье в новостройках стоит дешевле. Квартиры в хрущевках считаются наиболее бюджетным жильем по сравнению с элитными сталинками.
  • Этажность. Учитывается наличие или отсутствие лифта, этаж. Первый и последний этаж снижают стоимость жилья.
Читайте также  Налогообложение при дарении недвижимости близким родственникам

С учетом всех перечисленных параметров выводится реальная цена жилья, которая должна либо совпадать с названной продавцом, либо отличаться несильно.

Что касается того, как долго делается оценка квартиры для ипотеки, то процедура длится около 3 дней.

где ее заказывают и сколько это стоит

Оценка квартиры – достаточно востребованная услуга. Найти хорошего оценщика не составит особого труда. Если клиент не знает, кто делает оценку квартиры при ипотеке, банк предложит список аккредитованных оценщиков. Это значительно упростит процедуру оформления кредита, поскольку кредитной организации не придется проверять неизвестного оценщика.

Заемщик может отказаться от предложения банка и выбрать любую компанию, имеющую лицензию.

К выбору организации нужно подойти ответственно. Если оценка проведена неправильно или с нарушением закона, сделку купли-продажи признают недействительной. По ходу оформления ипотеки могут возникнуть проблемы с банком из-за неграмотного составлении протокола.

При выборе оценщика учитываются следующие нюансы:

  • Допустимо пользоваться услугами не только организации, но и частного оценщика, работающего отдельно, если он имеет лицензию и страховку на определенную сумму. При наличии полиса оценщик сможет компенсировать заемщику убытки в случае недочета.
  • При выборе компании нужно учитывать срок выполнения заказа. Не следует верить рекламным обещаниям сделать все за пару часов, это может привести к различным проблемам и ошибкам. В среднем процедура оценки длится около 2 дней. Этого достаточно, чтобы составить грамотный протокол.
  • Прежде, чем обратиться в оценочную компанию, нужно собрать информацию о ней. Безопаснее пользоваться услугами известных и крупных компаний. Если название фирмы не на слуху, можно почитать отзывы в интернете.
  • Если речь идет о компании, а не частном оценщике, то нужно учитывать количество персонала. Большое количество экспертов являются гарантией качественной работы. Заемщику не придется ждать очереди.
  • Оценщик обязан заключить с клиентом договор. Работа по оценке не начинается до тех пор, пока стороны не обговорят все условия и не подпишут соответствующий документ.

Стоимость процедуры составляет от 2 до 6 тысяч рублей. Она варьируется в зависимости от региона, оценочной компании, расположения недвижимости.

Последовательность процедуры

Заемщик не обязан разбираться, как проходит оценка квартиры для ипотеки. Достаточно найти лицензированную организацию и пригласить эксперта на дом. Оценщик использует различные сложные формулы для определения стоимости недвижимости.

Для кредитных организаций более интересна ликвидационная стоимость (за которую можно продать жилье в кратчайшее время при возникновении такой необходимости). Как правило, ликвидационная стоимость составляет не более 75% от рыночной.

Если она слишком мала, банк не пропустит сделку по покупке данной недвижимости.

Оценочный процесс включает в себя несколько этапов:

  • Выбор жилья и подготовка бумаг. Основная особенность того, как проходит оценка недвижимости для ипотеки, заключается в необходимости договариваться и со специалистом по оценке, и с владельцем жилплощади. Оценщика приглашают до покупки, недвижимость остается в собственности продавца, который должен предоставить документы и доступ к жилью.
  • Заключение договора с компанией. После выбора недвижимости и подготовки пакета документов заключается договор с организацией. В документе указывается стоимость услуги, цель, сроки проведения, адрес квартиры.
  • Оплата услуг. В большинстве оценочных компаний оплата производится до оказания услуг, но после оформления договора.
  • Предоставление оценщику доступа к недвижимости и документам. Оценщик получает на руки документы, посещает описываемую недвижимость, производит замеры, осматривает состояние, делает фотографии, которые приложит к заключению.
  • Передача отчетных документов в банк. Готовый отчет включает в себя более 20 страниц подробной информации о квартире и ее стоимости. Он передается в банк для дальнейшего заключения ипотечного договора.

Касательно того, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, эксперты утверждают, что заключение оценщика действительно в течение полугода. Такой ограниченный срок связан с постоянным изменением цен на жилье.

Найти информацию о том, как проводится оценка квартиры для ипотеки, нетрудно. Заемщик обращается в отделение банка или непосредственно к аккредитованному оценщику.

Необходимые документы, ошибки и несовпадения в оценке

Список документов, необходимых для оценки недвижимости обычно стандартный. При обращении в оценочную компанию желательно собрать как можно больше документов на квартиру. В список необходимых бумаг входят:

  • Свидетельство о собственности. Свидетельство о праве собственности предоставляется вместе с паспортами собственников и их ксерокопиями.
  • Документы об обременении. Если квартира уже находится под обременением, необходимо предоставить все договоры и прочие бумаги.
  • Технический паспорт. Оценщик выявляет перепланировку и ее законность, указанную площадь квартиры и ее характеристики.
  • Коммунальные платежи. Платежки необходимы для того, чтобы выявить наличие долгов и размер платежей.
  • Экспликация. Это документ, содержащий подробную информацию о квартире, каждой отдельной комнате, расшифровку планов и схем. Экспликацию требуют не все оценочные компании, иногда достаточно справки из БТИ.

Некоторые заемщики ищут варианты, как завысить оценку квартиры для ипотеки, что является незаконным. Умышленное изменение стоимости квартиры является мошенничеством и преследуется законом. Если будет выявлен факт мошенничества, сделка купли-продажи признается недействительной.

Обычная схема мошенничества заключается в том, что заемщик договаривается с оценщиком и указывает стоимость квартиры выше реальной. Банк выдает заемщику большую сумму, часть денег заемщик использует по своему усмотрению. На данный момент такая схема исключена. Финансовые организации тщательно проверяют все отчеты и отслеживают использование выданного кредита.

Если оценщик случайно допустил ошибку в отчете и указал неверную сумму, ответственность за это несет оценочная компания.

Иногда стоимость в отчете оценщика и названная продавцом не совпадают. Для заемщика это повод задуматься о правильности такой сделки. В некоторых случаях продавцы ставят цену ниже рыночной, если необходимо продать квартиру в ближайшее время.

Если разница между рыночной и ликвидационной стоимостью слишком большая, кредитная организация будет опираться на меньшую при выдаче кредита.

Оценка недвижимости в Сбербанке

Сбербанк является ведущим банком страны. Большинство заемщиков предпочитают обращаться в крупные финансовые организации, так как это дает дополнительные гарантии.

О том, как заказать оценку квартиры для ипотеки в Сбербанке, расскажут кредитные менеджеры. Эту информацию можно уточнить по указанным номерам телефона или на сайте Сбербанка.

Оценка квартиры при получении ипотеки в Сбербанке имеет свои особенности:

  • Банк предоставляет перечень аккредитованных оценочных компаний, с которыми кредитная организация сотрудничает уже долгое время. Отчет этих компаний будет принят банковскими сотрудниками без возражений.
  • Заемщик имеет право выбрать неаккредитованного оценщика, но остается вероятность, что это будет тратой времени и денег. Сбербанк пропускает отчеты других оценщиков, но их часто возвращают на доработку.
  • При оценке недвижимого имущества банк требует наличия следующих документов: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, договор купли-продажи, реквизиты заемщика, данные об обременении и другие документы по ситуации.
  • Аккредитованные компании получают статус партнеров Сбербанка, поэтому процедура оформления проводится быстрее. Цена услуг фиксированная.
  • Оценка может проводиться тремя способами: вызов эксперта на дом, составление отчета по телефону, оценка онлайн. Банк рекомендует вызывать эксперта на дом, чтобы он мог запротоколировать все сам, сделать необходимые фотографии.
  • Некоторые оценочные компании, являющиеся партнерами Сбербанка, предоставляют скидку клиентам и бесплатную доставку. Каждый отчет проходит тщательную проверку.
  • Особенностью аккредитованных оценщиков является подготовка отчета в соответствии с требованиями Сбербанка. Если необходимо оценить земельный участок, нужно обращаться в оценочную компанию, которая специализируется на загородной недвижимости.

Стоимость процедуры в аккредитованных компаниях составляет около 3500 рублей. Если требует выезд в регионы, цена увеличивается (до 5-6 тысяч рублей).

Источник: http://ipotekami.ru/ocenka-nedvizhimosti-skolko-stoit-ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Оценка квартиры для ипотеки

10.07.2017

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Зачем это банку

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров».

На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Читайте также  Право собственности на недвижимость возникает после

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок.

Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Источник: https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Сколько стоит и как происходит оценка рыночной стоимости квартиры для ипотеки

Фото с сайта Urmozg.ru

Во время кризиса и финансовой неустойчивости в стране среднестатистический гражданин Российской Федерации не может позволить себе купить собственное жилье самостоятельно. На помощь приходит ссуда на жильё, а также ее социальные условия. Распространяются они в основном на те пласты населения, которые нуждаются в финансовой помощи.

Но вот вы задались целью – купить квартиру или дом в кредит. Что делать дальше? Одним из первых и наиболее значимых шагов станет оценка квартиры при покупке ее в ипотеку. Не стоит забывать, что без прохождения такой процедуры, банк вам не выдаст займ. Далее в статье мы рассмотрим как происходит установление стоимости недвижимости, какие для этого нужны документы, а также во сколько обойдется сия процедура.

Оценка недвижимости при ипотеке: для чего нужна и куда обращаться

Давайте разберемся, для чего делается и кто делает оценку рыночной стоимости квартиры при покупке в ипотеку.

Любой банк потребует от заемщика провести эту процедуру перед тем, как выдать тому займ. Это своеобразная страховка для банка, ведь если клиент нарушит правила выплат, но он сможет продать недвижимость и полностью погасить задолженность.

Процедуру выполняют как специализированные агентства, так и отдельные специалисты. На результат влияет местоположение квартиры, инфраструктура, состояние и много других факторов.

Остановимся на выборе оценщика. У каждого банка имеется свой список частных специалистов и агентств, которым они доверяют. Это не мешает вам нанять другого профессионала, однако, при выборе указанного в списке частника или фирму вы сэкономите себе время.

При выборе кандидата «со стороны» банку придется проверить специалиста, что скажется на времени рассмотрения заявки. Достаточно часто встречаются случаи, когда у финансовой организации в штате имеются собственные оценщики. Так, например, Сбербанк предлагает подобные услуги.

Но об этом позже.

На что следует обратить внимание при выборе независимого оценщика

Первым делом следует проверить, состоит ли он в одной из специализированных организаций . Это можно узнать, попросив предоставить сертификат о членстве. Также специалист обязан иметь страховку на сумму не менее трехсот тысяч рублей. Полис станет гарантом профессионализма. Более того, в случае ошибки страховая, компания оценщика возместит вам ущерб.

Банк предъявляет специальные требования к отчету об оценке. Он должен соответствовать нормам Ассоциации Российских Банков и стандартам Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования. Помимо этого каждый банк вправе выдвинуть свои уникальные предпочтения.

Такие условия обосновываются желанием кредиторов досконально изучить залоговое имущество. Подразумевается как местоположение, так и состояние жилища.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Давайте разберемся, сколько же стоит оценка квартиры или дома для ипотеки.

Фото с сайта ocenka-nedvizimosti.ru

В среднем процедура стоит около двух-четырех тысяч рублей. Цена варьируется в зависимости от города, в котором будет производиться процедура, площади квартиры, а также статуса компании, в которую вы обращаетесь.

На просторах интернета существуют сайты, на которых можно подсчитать приблизительную рыночную стоимость квартиры абсолютно бесплатно. К таким сайтам можно отнести domofond.ru или irn.ru. Однако, не стоит надеяться, что банк примет результаты таких сайтов, ведь никаких гарантий, а тем более отчетов от интернет-порталов вы не получите.

«Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?» – спросите вы. Производить оплату придется самому клиенту и ни один банк или оценочное агентство не станет выполнять услугу такого рода даром. Впрочем, оценочный сервис не так уж и дорог.

Компании, профессионально занимающиеся оценочной деятельностью, выполняют процедуру в среднем за 1-3 дня.

Ниже приведем приблизительные ценники на услуги таких фирм:

  • Квартиры до ста квадратных метров – 2-4 тысячи рублей.
  • Квартиры, площадь которых более ста квадратных метров – 5-7 тысяч рублей.
  • Срочная оценка недвижимости – добавляется около 30% к сумме обычного оценивания.

Иногда оценочные компании могут запросить дополнительную плату за следующие услуги:

  • Доставка отчета курьером.

Услуги такого рода относительно недорогие и обойдутся клиенту около 200-500 рублей.

Документы, необходимые для оценки квартиры для ипотеки

Для проведения процедуры имущества клиенту следует:

  1. Подготовить список документов.
  2. Договориться с компанией или частным специалистом.

Фото с сайта credit-me.ru

Давайте рассмотрим требующиеся бумаги:

  • Правоустанавливающий документ. К таким относят договор купли-продажи или свидетельство регистрации недвижимого имущества.
  • Кадастровый паспорт из БТИ.
  • При наличии (но не обязательно) план помещения.
  • Паспорт и контактные данные клиента.

После сбора и предоставления необходимых бумаг к вам приедет специалист и проведет оценку.

Важно

Работник будет проверять квартиру на наличие незаконных перепланировок и сделает подтверждающий фотоотчет.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Разберемся,что из себя представляет данный процесс. Для ипотеки оценка квартиры происходит в несколько этапов.

  • На первом специалист проанализирует все схожие сделки, совершенные в недавнее время на рынке недвижимости. Он называется – сравнительный.
  • На втором компания проверит перспективу увеличения рыночной цены имущества. Это – доходный этап.
  • И на последнем оценщики подсчитают затраты на постройку аналогичного объекта недвижимости. Этот этап наиболее важен и именно он решает конечную стоимость квартиры, называется он – затратный этап.

При определении стоимости недвижимого объекта учитывают много факторов, но главные:

  • Местоположение имущества. Сюда входит инфраструктура, дальность расположения от промзоны, транспортные развязки и так далее. Стоимость квартиры будет намного выше, если вблизи имеется остановка, школа, детский сад, аптека и магазин.
  • Состояния дома и квартиры. В ходе проверки этого пункта оценщики проверят возраст дома, состояние подъезда, лифта и обеспечение здания.
  • Состояние квартиры. Под этим пунктом подразумевается площадь, этаж, на котором расположено жилье, наличие балкона или лоджии и так далее.

Также стоит отметить что капремонт квартиры, может сильно поднять рыночную цену жилья, впрочем, на ликвидности это не отразится.

Отчет об оценке квартиры для ипотеки

Разберемся, что из себя представляет отчет и что в нем должно содержаться.

Читайте также  Где регистрируется право собственности на недвижимость

Данный документ в среднем содержит около тридцати страниц.

К нему должны прилагаться:

  • Копии документов специалиста.
  • Документы на недвижимость, которые просит банк.
  • Фотографии квартиры, сделанные оценщиком.
  • Рыночная стоимость квартиры.
  • Ликвидная стоимость имущества.

Банк зачастую интересуется последним пунктом. Связано это с тем, что именно за эту сумму заемщик купит жилую недвижимость. А в случае несоблюдения правил кредита, именно за такую цену банк продаст жилплощадь.

Оценка стоимости квартиры в новостройке при ипотеке: для чего нужна и как делается

Порой люди берут в кредит не только «пустую» квартиру в новостройке, но и вообще, квартиру в доме, только что начавшемся строиться.

Фото с сайта Asks.ru

Вы спросите, как же можно оценить то, чего еще нет? В таком случае производится установление стоимости не самой недвижимости, а имущественного права на данное имущество. В качестве аналогичных объектов выбираются квартиры, готовые к сдаче, расположенные в похожих домах.

Цена вычисляется с учетом специализированных коэффициентов.

К таким относят:

  • Правки на инфляционные риски.
  • Год завершения строительства и сдачи квартиры.
  • Предполагаемые версии приостановления строительства дома или банкротства застройщика.
  • Возможное увеличение сроков постройки жилого дома.

Итоговая рыночная цена жилья, находящегося в процессе постройки, отличается от цены готовых квартир в среднем на 20-40%. Не стоит забывать о том, что банк, выдавая кредит на покупку недвижимости такого, рискует намного больше, чем при выдаче в кредит недвижимости со вторичного рынка.

Достаточно часто возникают прецеденты, когда собственник, обладающий собственностью не более трех лет, просит банк вписать в договор сумму продажи менее одного миллиона рублей.

Это необходимо для того, чтобы не выплачивать налог по форме 3 НДФЛ. Зачастую многие банки соглашаются и делят на две части сумму выдаваемого кредита.

Первая выдается на саму квартиру, а вторая часть дается в займ, как сумма «на повышение условий жизни» или капремонт приобретаемого недвижимого имущества.

Рыночная и ликвидная ценаё

В случае, если у вас рыночная и ликвидная стоимости недвижимого имущества не совпадают, стоит задуматься, не была ли допущена ошибка?

В любом случае, банк, в который вы обратились за ипотечным кредитованием, выдаст вам лишь ту сумму, которая в отчете будет прописана как меньшая. Так к примеру, если в оценочном документе недвижимости рыночная стоимость – наименьшая, банк выдаст именно ту сумму. Если ликвидная стоимость квартиры меньше – банк выдаст ссуду в размере ликвидной цены объекта.

Обратите внимание

При последнем варианте банк предоставляет заемщику сумму меньше, чем требует владелец недвижимого имущества. Тогда клиенту понадобится поиск дополнительных средства для приобретения недвижимости.

Сколько действует отчет об оценке квартиры для ипотеки

Согласно нынешнему законодательству, указанная в отчете стоимость актуальна на шесть месяцев от выдачи документа. В случае истечения срока годности процедуру следует повторить.

Итак, сегодня мы рассмотрели и ответили на много вопросов, касающихся оценки квартиры для покупки недвижимого имущества при ипотеке.

Отметить, что в нынешнем 2017 году никаких изменений в законодательстве, касающихся оценочной деятельности, не планируется.

Мы настоятельно рекомендуем использовать услуги компаний с хорошей репутацией или фирмы, рекомендованные банком, в который вы обращаетесь. Это оградит вас от возможных ошибок и сэкономит время.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: https://datarealty.ru/articles/ipoteka/skolko-stoit-i-kak-proiskhodit-oczenka-rynochnoj-stoimosti-kvartiry-dlya-ipoteki.html

Правила и порядок процедуры независимой оценки стоимости недвижимости (квартиры или дома)

Оценка экспертов определяет рыночную стоимость квартиры.

При совершении сделки, стороны самостоятельно определяют её.

Но существуют различные юридические моменты, в которых оценочная стоимость необходима.

Что это за процедура и для чего она нужна

Профессиональная независимая оценка недвижимости проводится с использованием установленных методов исследования стоимости и позволяет рассчитать наиболее актуальную и объективную цену.

Оценка экспертов имеет массу преимуществ, самым важным из которых является итог проводимых исследований. По их окончании оформляется документ, обладающий юридической силой, который может применяться в судебных разбирательствах в качестве основы для расчета и взимания компенсации.

Независимая экспертиза объекта потребуется в следующих случаях:

  • Определение стоимости квартиры при передаче её в залог;
  • Раздел имущества;
  • При оформлении наследственного объекта;
  • Получении кредита;
  • Дарении имущества;
  • Внесение жилого помещения в уставный капитал общества;
  • Совершении сделок по его реализации;
  • Оформление страхования и исчисление суммы компенсации;
  • Решение имущественных споров;
  • Привлечение инвестиций;
  • Подготовка бухгалтерской отчетности;
  • Определение величины дохода, полученного собственником от реализации жилплощади, для исчисления дохода;
  • Расчет сумм госпошлин и взносов в ПФ.

Основные критерии

Важными параметрами оценки жилья являются:

  1. Место нахождения. На цену повлияет удаленность расположения от центра населенного пункта, приближенность к автостраде либо парковой зоне. Большей ценностью обладает жилое помещение, находящееся недалеко от учебных школьных заведений, детских садов, больниц, торговых центров.
  2. Характеристики квартиры. Это самая важная составляющая стоимости объекта в целом и за единицу квадратного метра.
  3. Особенности проекта. Разница в планировке похожего жилья может иметь существенные различия. Например, квартира, имеющая большую площадь кухни, будет больше востребована, чем аналогичное предложение с меньшим кухонным пространством.
  4. Отделка жилья. При подборе жилой площади, чтобы сэкономить, можно рассматривать варианты без свежего ремонта. Но такие расходы придется все равно понести после её приобретения.
  5. Типология строительства. Квартиры элитарного дома и здания хрущевского периода не могут стоить равноценно.
  6. Высота этажа. Нижний и верхний, как правило, наиболее доступны, чем другие предложения.
  7. Возраст, тип, конструктивные особенности технического обеспечения, состояние, уровень инженерной оснащенности и другое.

Дополнительными плюсами могут служить наличие телефонного номера, Интернет-линии, кабельного телевидения. Присутствие лоджии, окон из пластика, металлической двери, изредка социальное положение соседей, могут повлиять на величину стоимости жилплощади.

Кто её проводит

Определение цены недвижимого объекта может производиться только определенной категорией специалистов. В этой роли выступают физические лица, у которых имеется лицензия на осуществление экспертной деятельности. Кроме того, они должны являться членами саморегулируемой организации и застраховать свою ответственность.

Их деятельность регламентирована ФЗ-7 «Об оценочной деятельности в РФ».

Владелец недвижимости при обращении в офис экспертов может выяснить у работников период деятельности их компании, специализацию и наличие полиса страхования по определенному виду оказания услуг.

Организация, предоставляющая экспертную оценку, должна в обязательном порядке иметь не меньше 2 специалистов и предоставить по требованию клиента страховой договор.

С заказчиком заключается соглашение о проведении работ.

Методы

Для получения наиболее объективных итогов проводимого исследования используются три подхода:

  1. Сравнительный. Его суть заключается в сопоставлении похожих квартир, при этом цена сравниваемой жилплощади уже может быть известна. Количество жилья, которое будет сравниваться, должно составлять не менее 5 объектов. Только так вывод о цене будет наиболее точным.
  2. Затратный. При его использовании специалист ориентируется на размер затрат по созданию или восстановлению оцениваемой недвижимости. Например, если в одном помещении необходимо сменить дверь, а в другом, ничем не отличающимся, нет, то размер стоимости в первом случае будет отличаться от подобной на сумму затрат по установке двери.
  3. Доходный. Он производится на основании выводов о возможности получения прибыли при пользовании жилплощадью различными способами. В целях оценки стоимости жилья он применяется очень редко.

Порядок осуществления

Для проведения экспертного исследования заказчиком представляются:

  • Документы, устанавливающие правомочия на квартиру;
  • Справку формы 11А, экспликацию и поэтажный план, представляемый БТИ.

Помимо этого, может быть затребована дополнительная документация. Копии всех бумаг прикладываются к заключению.

Заключив договор, клиент оплачивает работу специалиста:

  • Через ККА, находящийся в офисе исполнителя, с представлением ему чека;
  • В подразделении банка, принимающего платежи физлиц:
  • В терминале по реквизитам организации.

Далее стороны определяют дату и время проведения осмотра объекта. Оценка может производиться и без выезда оценщика по представленной документации, но при этом существует вероятность допущения неточностей в определении цены.

После осмотра объекта составляется отчет по результатам оценки. Заказчика знакомят с результатами полученных выводов и, при отсутствии у него претензий к выполненной работе, готовится и подписывается акт сдачи- приема услуг.

Отчет готовится в двух экземплярах, один из них вручается заявителю.

Стоимость

Если заказывать услугу у профессиональных экспертов, то сумма может быть совершенно различной для разных объектов и составлять от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме того, каждая организация может устанавливать свою цену за оказываемые услуги.

Самостоятельное выполнение работ

Самостоятельная оценка предполагает применение упрощенного порядка сравнительного анализа продаваемых квартир с аналогичными параметрами.

В такой ситуации тщательно отбирается база подобных объектов, выставленных на реализацию. Информацию можно взять в риелторских агентствах, в интернете и в СМИ, публикующих бесплатные объявления. Необходимо подобрать не менее шести вариантов равноценных по расположению, конструкции здания, отделке, количеству комнат, состоянию жилья, этажности, величине кухни и наличию балкона.

Полученные сведения должны вызывать доверие, а предложение на период оценки актуальным. Информацию можно уточнить лично, позвонив по указанным контактам.

Цены на подобранные варианты могут корректироваться. Размер поправки будет зависеть от времени роста и понижения цен на рынке. Когда продавцы наиболее заинтересованы в быстрой продаже своих объектов, можно надеяться на весомую скидку от 10 до 15%. Но иногда продавцы могут придерживать своё жилье до будущего увеличения его стоимости. При стабильном сохранении цен скидка может составлять от 4 до 6%.

Рассчитывается цена 1 кв. м. каждого варианта из составленного списка. Для этого ее с учетом корректировки необходимо разделить на общую площадь объекта. Из всех полученных значений необходимо исключить наиболее максимальные и минимальные, отличающиеся от средних на 20%. Определив усредненную величину за единицу кв. м. и умножив её на площадь оцениваемого жилья, вычисляется примерная его реальная цена.

Помимо этого, существует вариант исследования реальной стоимости жилплощади – это изучение рынка. Вначале она выставляется по очень высокой, по сравнению с рыночной, цене.

В случае не поступления предложений сумма понемногу понижается до появления заинтересованных лиц. Этот метод имеет положительные и отрицательные моменты. С одной стороны, долго продавая квартиру, можно испортить её репутацию.

Возможные претенденты, анализирующие ситуацию на рынке, могут выжидать падения стоимости до минимального значения.

О правилах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/ocenka-stoimosti-kvartiry.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: