Порядок оформления договора купли продажи квартиры

Содержание

Порядок купли-продажи квартиры: оформление сделки, порядок действий при регистрации, список документов для заключения договора купли-продажи квартиры | Жилищный консультант

Порядок оформления договора купли продажи квартиры

В российской юридической традиции под договором купли-продажи понимается соглашение между двумя лицами (физическими или юридическими) о сделке в отношении объекта, обладающего материальными и ценностными свойствами. Таким образом, стороны договора купли-продажи получают правовой статус «продавца» и «покупателя», что влечет применимость соответствующих норм в рамках гражданского законодательства.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Понятие договора купли-продажи введено в Гражданском кодексе как описание одной из форм частных видов обязательств.

Правовую базу для сделок формирует статья 454, которая также устанавливает обязательность цены за предоставляемый товар или услугу.

Законодатель подчеркивает, что возмездность является важнейшей отличительной чертой договора купли-продажи, разительно отличая его от договоров дарения или мены.

Сторонами могут выступать собственники предмета сделки, а также их законные представители, наделенные должными полномочиями.

Порядок регулирования договоров купли-продажи един, даже если он заключается не с гражданами и юридическими лицами, а с государством.

При этом обязанность доказывать законность сделки лежит на владельце предмета, равно как и обязанность соблюдать статью 129 ГК РФ (товары и услуги, запрещенные в России, предметом сделки быть не могут).

Отдельные виды благ (в частности, недвижимость) требуют государственной регистрации, поэтому оформление договора касательно них имеет особенности как для покупателя, так и для продавца.

Требования к квартире при покупке

Помимо очевидного права собственности, подтвержденного как действующим сертификатом о государственной регистрации, так и ранее заключенным договором купли-продажи с прежним владельцем (частным лицом, застройщиком), при покупке недвижимости необходимо обратить внимание на:

  • Отсутствие обременений, включая заложенность в кредитных учреждениях, а также переуступку третьим лицам, наложение ареста или исполнительного производства.
  • Согласие проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц, а также отсутствие прописанных несовершеннолетних, у которых нет альтернативного места проживания.
  • Согласие совладельцев при долевой собственности.
  • Отсутствие предписаний БТИ или органов местного самоуправления относительно сноса строения.

Продавец обязан представить исчерпывающую информацию покупателю. В противном случае сделка может быть расторгнута, а в некоторых случаях дело может дойти до судебного разбирательства.

Порядок оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры обладает юридической силой только при его заключении в письменной форме.

Более того, стороны должны закрепить в рамках данного договора все обстоятельства, привлечение экспертов и перечень документов, представленных покупателю.

договора регламентируется статьями 549-555 ГК РФ, которые устанавливают наличие в документе следующих пунктов:

  • Точного наименования документа, которое указывает на тип заключаемой сделки.
  • Обстоятельства места и времени подписания, а также дату составления.
  • Подробные паспортные данные обеих сторон, с указанием сведений о регистрации, а также, если в сделке участвуют представители, с указанием развернутой информации о них, в том числе.
  • Детальное заполнение информации, касающейся предмета сделки (квартиры). Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат. По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.
  • Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
  • Полная стоимость.
  • Порядок передачи денежных средств, сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
  • Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
  • Подписи сторон.

Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

  1. Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
  2. Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
  3. Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.
  4. Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
  5. Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
  6. Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
  7. Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.

Список необходимых документов

Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов. Какие документы нужны:

  • Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
  • Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
  • Если у продавца есть супруг (супруга), требуется согласие, даже если имущество является личной собственностью продавца.
  • Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
  • Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
  • Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, документы о приватизации и иные правоустанавливающие бумаги.
  • Составленный совместно или типовой договор купли-продажи. Можно либо написать его с нуля, либо скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений, либо, напротив, сообщающие об их наличии (при условии, что покупатель не имеет претензий). Таковыми могут быть кредитный договор или закладная.
  • В отдельных случаях требуется заключение от врача психиатра или нарколога об отсутствии продавца в перечне лиц, поставленных на соответствующий учет.

Оценивая документы, необходимо обратить внимание на историю квартиры. Зачастую бывает, что даже нынешний владелец купил ее незаконно.

Покупатель подобного имущества, согласно ГК РФ, может быть лишен прав на данное жилье, обладая лишь правом подать на обманщика в суд.

Порядок передачи денег за квартиру

В случае передачи денег при личной встрече и без свидетелей, заключения каких-либо документов, при малейшей нечистоплотности продавца можно потерять все деньги, переданные за квартиру. При заключении договора любые действия сторон, включая перечисление средств, должны фиксироваться в виде актов или иных документов.

Существует три варианта передачи денежных средств, различающихся по безопасности для сторон:

  • Предоплата с соответствующей распиской – наименее безопасный способ, связанный с риском изначального обмана со стороны продавца.
  • Оплата наличными после заключения сделки с оформлением акта передачи денежных средств – более защищенный способ, опасность которого может быть заключена лишь в криминальном подтексте (разбойном нападении).
  • Банковская ячейка – наиболее безопасный способ передачи для всех сторон сделки, гарантирующий как надлежащую фиксацию факта передачи, так и свидетелей совершения.

Единственным минусом банковской ячейки является ее платность: в зависимости от учреждения, стоимость лежит в диапазоне от 2000 до 6000 рублей.

Оптимальной услугой является ответственное сейфовое хранение, предполагающее ограничение круга лиц, способных изъять деньги из депозитария.

При изъятии необходимо заключить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с получателем средств, который отражает полученную сумму.

Дело в том, что банки намерено игнорируют фиксацию точной суммы в ячейке: попросту удостоверяют факт нахождения там денег.

Пример по порядку купли-продажи

Гражданин Н. решил приобрести квартиру на вторичном рынке и, найдя выгодное предложение, связался с продавцом.

Читайте также  Приоритетное право покупки доли в квартире

Несмотря на отсутствие в квартире прописанных граждан, а также каких-либо обременений, покупатель решил начать порядок купли-продажи квартиры с тщательной проверки жилья.

Поскольку собственник предоставил все документы, покупатель обратился в Росреестр, где без ведома продавца получил выписку, подтверждавшую слова собственника.

Чтобы еще более убедиться в чистоте сделки, гражданин запросил архивные выписки из домовой книги, хранящиеся в муниципальных учреждениях.

Данная выписка содержала сведения, что несовершеннолетний, ранее проживавший в данной квартире, был незаконно лишен жилплощади во время приватизации.

Таким образом, вне зависимости от срока давности, данная квартира была приобретена незаконно и не является безопасным вариантом (существует риск признания  договора недействительным).

Гражданин решил приобрести квартиру у своей матери, которая обещала каждому из своих троих детей проживание в ней.

При этом существует необходимость оформить квартиру, как личную собственность покупателя, поскольку он состоит в браке и делиться не собирается.

Важной особенностью договора купли-продажи является то, что он делает любую приобретенную собственность совместно нажитой.

В данном случае гражданину не нужно заключать договор купли-продажи: достаточно, чтобы мать оформила дарение на всех своих детей, а они таким же образом «подарили» друг другу деньги.

Даже если каждая доля была бы выделена и продана по договору купли-продажи, жена гражданина могла бы претендовать на треть жилплощади в приобретаемой недвижимости.

Будучи близкими родственниками, им даже не придется платить налог.

Заключение

Любой гражданин может узнать, как оформить куплю-продажу квартиры и осуществить ее на практике самостоятельно.

Хотя подобная экономия на цене сопровождения может стоить значительных средств в момент передачи.

Законодатель в рамках Гражданского кодекса подробно определил нормы данной сделки:

  • Стороны производят продажу недвижимости лишь по договору.
  • Фиксация всех значимых действий во время сделки, включая передачу денег, делает ее безопасной.
  • Порядок проведения купли-продажи квартиры подразумевает регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
  • Квартира должна соответствовать массе факторов, влияющих на ее пригодность к продаже. Следует учитывать интересы третьих лиц.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 129 ГК РФ
  • Статьи 549-555 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Где оформить и подписать договор купли-продажи квартиры — порядок процедуры

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации.

Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности.

Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.

2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

  • нотариуса,
  • юриста,
  • агента по недвижимости,
  • сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд.

Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства.

Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

  1. Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
  2. Определённым образом установить продаваемый объект.
  3. Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
  4. Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения.

Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п.

6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

  1. Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
  2. Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
  3. Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
  4. Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан читайте в отдельной статье.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток.

Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов.

А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

  • Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
  • Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
  • Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Где составить и оформить документ?

Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.

В их число входит:

  • свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
  • справки из жилищных учреждений;
  • паспорта участников сделки и другие.

С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать подробнее тут.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:

  1. Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
  2. Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости.

После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

Если оформлением сделки с недвижимостью занимаются представители продавца или покупателя, необходима доверенность на представительство, оформленная у нотариуса.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности.

Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу.

Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов.

Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный.

После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку.

А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариус

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Нотариальное оформление купли-продажи является обязательным только в случаях, если реализуется квартира несовершеннолетнего или недееспособного, а также при наличии других собственников.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной.

Читайте также  Как оформляется задаток при покупке квартиры

А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

  • Росреестре;
  • Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • справка из отдела кадастра и картографии;
  • свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
  • при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка.

Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры подробнее здесь.

Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

Оформление договора купли-продажи квартиры — как не стать жертвой аферистов?

Правильное оформление документов при сделках с недвижимостью – страховка от проблем.

Данный этап важен для покупателей, но и продавцам не будет лишним позаботиться об этом, оградив себя от возможных претензий новых владельцев.

Как провести оформление купли продажи квартиры идеально?

Простого заполнения договора недостаточно.

Предварительно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить необходимые документы.

Оптимальный вариант – возложение задачи на риэлторскую фирму. Если такой возможности нет, можно сделать всё самостоятельно.

Документы для купли-продажи квартиры

Проблемой в такой сделке является то, что список документов не фиксированный.

Состав перечня может меняться в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации.

Нижеперечисленное – базовые документы, имея на руках которые, в большинстве случаев можно без проблем провести сделку.

Для купли-продажи жилья покупателю понадобятся только паспорт и деньги. Либо документы об одобренной ипотеке, если квартира приобретается через банк. Продавец предоставляет:

  • Паспорт.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих в квартире или формально зарегистрированных там. Если собственников несколько, то необходимы все паспорта или свидетельства о рождении.
  • Документ о праве собственности.
  • Если есть супруг или супруга, то от этого человека требуется официальное согласие на продажу жилья. Но его предоставляют лишь в том случае, если квартира – совместно нажитое имущество.
  • Технический паспорт помещения давностью менее 5 лет.
  • При наличии недееспособных или несовершеннолетних собственников – разрешение от органов опеки и попечительства.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги. Давность её получения не должна составлять более месяца.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам – можно взять в ТСЖ.
  • Заранее подготовленный и правильно составленный договор купли продажи квартиры в трёх экземплярах.

В отдельных случаях нужна справка из ФНС об отсутствии задолженностей по налогам.

Важно учитывать, что для получения вышеуказанных бумаг также могут быть запрошены отдельные справки.

Объём затраченного времени увеличивается в разы.

Порядок оформления договора

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Если юристы и риэлторы не задействованы в процессе, ответственность за проверку чистоты сделки ложится на покупателя. Речь идёт о серьёзных суммах, и пускать всё на самотёк нельзя. Проводятся две самостоятельных проверки: собственника и недвижимости. Это делается до подписания договора.

Юридическая чистота сделки в случае с покупкой жилья означает, что:

  • названы все собственники, и они официально согласны продать недвижимость;
  • не осталось прописанных людей, которых в дальнейшем будет невозможно выписать;
  • не стоит ли на квартире арест, не заложена ли она в банке и т.д.

Проверка собственников

Для проверки собственников требуется выписка из ЕГРН. Таковую предоставляют сами продавцы – она будет нужна для сделки.

Но оптимально заказать её самостоятельно, чтобы убедиться, что это не подделка и за время, прошедшее с момента получения справки собственником, ничего не изменилось.

Варианты заказанных выписок:

  • «Расширенный» – ЕГРН-4 о переходе прав на квартиру. Отслеживает нынешних собственников и всех, кто был ранее. Позволяет узнать, не было ли в истории квартиры подозрительных моментов.
  • Упрощённый – выписка основных характеристик и зарегистрированных прав на квартиру.

Выписки получают через МФЦ, сайт Росреестра, в отделениях Росреестра.

Также их выдают через официальный сайт госуслуг, где можно сэкономить, если нужно сразу несколько справок.

Пакетная выписка стоит примерно столько же, сколько и одна справка.

Проверка собственников подразумевает поиск информации о наличии других владельцев квартиры, о которых, возможно, покупатель не уведомлён.

Никаких дополнительных данных на этом этапе получать не нужно.

«Не знать» о наличии других владельцев продавец просто не может: если таковые обнаружились, налицо факт мошенничества.

Проверка недвижимости

Что может быть не так с недвижимостью? Нередки попытки продать её, даже если она под арестом или в залоге.

Скорее всего, на каком-то этапе покупки эта информация всплывёт, и сделка просто не состоится.

Однако лучше подстраховаться, причём сделать это заранее.

Надёжный способ – получить упомянутую выше расширенную выписку из ЕГРН.

В ней отражается «история квартиры», возможные аресты, переходы права собственности, и так далее. Но иногда жильё может не быть там зарегистрировано.

Чаще всего, причина в том, что никаких сделок с ним не проводилось. Но бывают и исключения.

Сделки, требующие особого внимания:

  • Квартира куплена собственником в ипотеку, платежи завершены совсем недавно. Полная сумма может быть не выплачена, а информация об аресте ещё не передана в ЕГРН.
  • Жильё было подарено или получено по наследству 1-1,5 года назад и менее. Считается, что на такие нюансы важно обращать внимание лишь тогда, когда прежним владельцем был не родственник нынешнего собственника. Но близкие люди способны на различные манипуляции с документами, у них больше доступа как к бумагам, так и к человеку. Поэтому меры предосторожности нужно соблюдать в любом случае.
  • При наличии перепланировок нужны справки из БТИ о том, что эти действия узаконены.
  • Наличие людей, выписанных без их согласия (пропавших без вести, находящихся в местах лишения свободы).

Что можно сделать, кроме получения справки из ЕГРН? В первую очередь, переписать основные данные: кто и когда выдал документ о праве собственности, все номера и даты, кем поставлены печати. Затем навести справки об этих организациях. Например, если внесены исправления, заверенные нотариусом, узнать, законно ли он работает и существует ли.

На выписку людей без их согласия требуется постановление суда. Причём его подлинность нужно проверить самостоятельно.

Это действие, на которое многие могут махнуть рукой. Однако если человек объявится и решит восстановить свои права, не всегда возможно его выписать.

Если он инвалид или несовершеннолетний, если был незаконно лишён права на приватизацию, суд может проигнорировать то, что у квартиры новый собственник.

И владельцы жилья останутся с посторонним прописанным на годы.

Если квартира получена на основании судебного решения, либо по ней были споры, нужно проверить конечный документ в суде, выдавшем его. Узнать, возможна ли его отмена. Также это можно сделать через юриста.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры в 2018 году?

В первую очередь понадобятся все бумаги из списка. В отдельных ситуациях возможны запросы дополнительных справок. Когда всё собрано, можно переходить к оформлению.

Читайте также  Двойная сделка купли продажи квартиры

Основные условия договора

Первое правило любого договора – написанное должно быть абсолютно понятным и недвусмысленным.

Если у покупателя возникают вопросы «как понять этот пункт…?», и продавец разъясняет ему, что всё нормально – всё отнюдь не нормально.

Написанное либо прозрачно и понятно, либо условия нужно переписать.

Оптимально с договором сходить к юристу ещё до его подписания. Небольшая сумма и затраты времени окупятся с лихвой будущим спокойствием и отсутствием посягателей на новое жильё.

Договор должен содержать следующие базовые условия:

  • Паспортные данные обеих сторон. Если одна из сторон – юрлицо, то нужна также юридическая информация об организации.
  • Основания для разрешения продажи, если продаёт не собственник (доверенность).
  • Предмет договора, то есть всю информацию о продаваемой жилплощади.
  • Стоимость.
  • Список лиц, за которыми сохраняется право проживания, если таковые имеются.
  • Дата и место подписания договора.
  • Полная информация о правоустанавливающих документах.
  • Порядок внесения оплаты за купленное жильё.

Также могут быть дополнительные условия. Согласовывать договор нужно заранее, читать – до дня подписания.

Кем регистрируется договор?

Данные о том, что у жилья – новый владелец, регистрируются в ЕГРН. Согласно ст. 551, п.1 ГК РФ, этот процесс обязателен. Однако ранее нужно провести саму сделку с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Оптимальная схема такова:

  1. Резервирование депозитарных ячеек в банке. Указание условий, которые необходимы для получения денег и документов из них.
  2. Проведение сделки в переговорной комнате выбранного банка.
  3. Посещение Росреестра – в тот же день. Там регистрируется сделка.
  4. Фактически эти действия являются подачей заявки на получение документа о праве собственности, который будет выдан позднее.
  5. Далее продавец получает деньги из ячейки, а покупателю остаются нужные бумаги.

Сколько стоит оформление?

Основные расходы – это госпошлина 2000 рублей. Также могут быть дополнительные траты: оплата за услуги нотариуса, юриста, риэлтора. Но они не являются обязательными.

Покупка жилья – сложный процесс. По возможности лучше привлекать юристов или проверенных риэлторов с хорошей репутацией. Если это исключено по каким-либо причинам, нужно проверять все документы самостоятельно.

Не стоит соглашаться указывать в договоре цену выше реальной – существует возможность оспорить договор, и тогда придётся возвращать больше, чем было получено. Деньги важно передавать только с формальным заверением.

Предусмотрев нюансы, можно благополучно оформить сделку самостоятельно, без внезапных сюрпризов.

Для этого важно не верить на слово и проверять каждый документ.

Счёт идёт на миллионы рублей, а потому нет ничего зазорного в таких действиях, и покупателю надо это осознать.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Продажа квартиры в 2019 году, порядок оформления с изменениями

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ.
Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 23.01.2019 г  

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
  1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
    Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
  2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
  3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
  4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
    Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
  5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
    В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
  • К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
  • Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .

    Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи квартиры в 2019 году

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  • отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена
  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
  • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  • залог долей в пользу кредитора

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов. 

Документы для продажи квартиры в 2019 году

  Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

  • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
  • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.

2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней).

Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

  • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • Согласие супруга на продажу, если требуется
  • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
  • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
  • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

Документы для МФЦ для регистрации права собственности

 Продажа доли в квартире в 2019 году

Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

  • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
  • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
  • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)

    90.1.

    При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный  алгоритм сделки  купли-продажи  > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 году

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: