Последствия признания договора аренды незаключенным

Содержание

Незаключенный договор: признаки, основания для признания и последствия для разных типов сделок

Последствия признания договора аренды незаключенным

Гражданским законодательством предусмотрены различные способы защиты интересов сторон контракта, вплоть до признания договоров незаключёнными.

Законодательные положения не выделяют институт несостоятельности договоренности особым способом, поэтому искать разумный выход из сложной ситуации приходится в разъяснениях к судебной практике.

Главным признаком состоявшегося соглашения является достижение договоренности по существенным условиям. Нужно понимать, что в зависимости от вида сделки изменяются и ее основные положения.

Так, наиболее распространёнными необходимыми условиями соглашения являются сроки начала и окончания работ (если речь идёт об услугах), предмет (в договорах купли-продажи и поставки — это товар, количество, ассортимент).

Интересно, что суды не признают цену неизменным условием, если стороны пришли к согласию по остальным положениям.

Пункт о стоимости можно считать основополагающим, если контрагенты признают его таковым на бумаге. Соглашение признаётся незаключённым:

  • если стороны не пришли к консенсусу по существенным условиям контракта;
  • не соблюден порядок государственной регистрации документа;
  • отсутствуют конкретные действия сторон, для того, чтобы соглашение начало действовать (например, нельзя говорить о заключении займа, пока деньги не переданы).

Отличие незаключённого договора от недействительного

Разница между никчёмным, недействительным и незаключённым договорами не очевидна. На самом же деле, это разные юридические категории, которые определяют характер последствий для сторон.

Незаключённые договоры не могут быть недействительными, так как оспорить несуществующие правоотношения невозможно.

В иске о признании договоренности несостоявшейся, в отличие от недействительности сделки, нельзя требовать:

  • восстановления прежнего положения сторон (реституции);
  • возмещения ущерба;
  • выплаты убытков от инфляционных процессов и пени, как по заключенному, но недействительному соглашению.

Вопрос недействительности сделки нормативно регламентируется в параграфе 2 части 1 ГК РФ. Так, в ч.1 ст.

166 ГК РФ указывается, что договор признаётся таковым на основании решения суда по причинам, установленным законом.

В этой же статье упоминаются никчемные сделки:

  • нельзя говорить о действительности соглашения, если оно составлено для маскировки другой договорённости или без намерения реально вступать в правоотношения (ст.170 ГК РФ).
  • ничтожные договоренности считаются такими, которые не могут быть оспорены, так как ни по каким признакам не были законными изначально (сделку отнесут к никчемным, если у одной из сторон отсутствует дееспособность, или если условия соглашения нарушают закон).

Норма о недействительности применяется и в случае, когда стороны вступили в правоотношения при наличии угрозы или насилия. Также недействительными считаются сделки составленные под воздействием обмана, ст. 179 ГК РФ.

Процедура признания договора незаключенным

Незаключённые договора имеют особый способ обжалования, поскольку нельзя требовать того, о чем стороны не договорились юридически.

Именно поэтому стороны зачастую не понимают, как защитить свои интересы при выявлении вышеизложенных обстоятельств.

Есть несколько рекомендаций для тех, кто столкнулся с подобными проблемами:

  1. Если на этапе переговоров участники не нашли приемлемый вариант формулировки основных пунктов, то первое правило деловой безопасности — не выполнять обязательства, ведь договор не заключён.
  2. Второе, если уже были выполнены некоторые требования, и контрагент не желает мирно возместить стоимость или вернуть предмет договоренности, следует обратиться в суд. При этом нужно помнить, что взыскание неустоек, штрафов и других санкций по подобным соглашениям невозможно.
  3. При подаче искового заявления истец вправе требовать возвратить вещи, которые были переданы другой стороне, а также вернуть всю прибыль, извлеченную контрагентом после уведомления о несостоятельности акта.
  4. Если пострадавшая сторона потеряла деньги вследствие несостоятельности сделки, она вправе ссылаться на положения закона о неправомерной выгоде, но не о возмещении убытков.

Отдельного внимания заслуживает требование о госрегистрации. Судебная практика показывает, что иногда несоблюдение данного требования влечет не отсутствие факта заключения, а недействительность соглашения.

Читайте так же:   Договор субаренды нежилого помещения: образец 2019 года

Как подать иск, образец заявления

Так как единственный путь признания договора незаключённым лежит через суд, истцу следует ознакомиться с положениями гражданского процесса, чтобы разобраться в процедуре.
По форме все иски составляются в соответствии со стандартными требованиями, прописанными в ст.131 ГПК РФ. В целом, структура иска выглядит так:

  1. Изначально указывается название компетентного суда, данные сторон.
  2. После, идёт основная часть, где описываются обстоятельства дела, излагаются факты, доказательства и нормативная аргументация.
  3. В конце истец излагает требования, и просит суд удовлетворить их. Документ скрепляется подписью и должен содержать дату.

Все доказательства, которые существуют в материальном виде, перечисляются в списке в конце текста, а также прилагаются к иску. Количество экземпляров заявления должно соответствовать количеству участников дела.

Важным моментом является умение определить компетентный суд. По общим правилам подсудности иск подаётся в районный суд по месту жительства ответчика.

Истцу также необходимо предъявить квитанцию об оплате госпошлины.

Доказательная база

Первым делом нужно подтвердить факт того, что стороны все-таки вступили в правоотношения и выразили их в официальном виде.

Нужно предоставить вариант соглашения, где указаны дата, подписи и те условия, которые удалось согласовать контрагентам.
Следующим пунктом следует указать основания, почему сторона не считает соглашение существующим.

Здесь указываются конкретные статьи закона, которые устанавливают обязательность тех или иных пунктов.

Если обязательства по контракту начали исполняться, сторона должна подтвердить свои действия документально или показаниями свидетелей.

Так, если подрядчик сдал выполненную работу до согласования условий, а заказчик её принял, но считает договор незаключённым, суд примет решение в пользу исполнителя.

Для этого последний должен подтвердить факт выполнения заказа и его принятия.

Без подтверждений выполнения обязательств (например, передачи товара), истец не получит компенсации по статье о неправомерном обогащении.

Юридические последствия незаключённой сделки

Основным правилом, которым пользуется истец, является требование возврата вещи и взыскание суммы неправомерной выгоды.

Тем не менее, говорить об одинаковом характере последствий для всех видов гражданско-правовых отношений не следует.

В подобных делах суды во многом ссылаются на решения коллег.

Регулирование подряда производится на основании ст.702-729 ГК РФ. Одним из главных пунктов является предмет — это конкретная работа и конечный результат.

Существенные условия — это сроки начала и окончания выполнения.

Судебная практика также показывает, что должна быть установлена точная дата старта и финиша, а неточные формулировки не могут считаться согласованием пунктов.

Заказчик не может отказаться от соглашения, если принял работу до утверждения всех положений договора.

Читайте также  Договор купли продажи через банковскую ячейку образец

Подрядчик также вправе требовать компенсацию за проделанный труд, даже если договорённость признана несостоявшейся (решение Арбитражного суда в деле № А12-33450/05-С53).

Существенным пунктом таких контрактов является предмет. Согласно ч.3 ст. 455 ГК РФ для состоятельности соглашения стороны должны договорится о наименовании и количестве поставляемых (продаваемых) объектов.

Если из содержания соглашения не ясно, что должно передаваться и в каком количестве (ч.2 ст. 465 ГК РФ), договор считается несостоявшимся.

Если согласия участников договора нет, то поставщик или продавец не обязаны передавать товар, а если он уже был передан, то объекты подлежат возврату в натуре, или по статье о неправомерном обращении Цена считается дополнительным пунктом и не влияет на состоятельность сделки.

Читайте так же:   Юридические последствия расторжения договора

Договор аренды

Исходя из позиции судов, несостоятельность арендного соглашения производится при отсутствии в документе ссылки на объект. При этом, если сдается часть жилья, следует описать ее характеристики.

Отсутствие индивидуализации объекта является несоблюдением требования о предмете, предусмотренном в п.1 ст. 432 ГК РФ.
Аренда, предоставленная на срок более трех лет, подлежит госрегистрации.

Если регистрация не проведена, договорённость считается несостоявшейся и не порождает прав и обязанностей для третьих лиц.

По результатам установления несостоятельности арендатор должен покинуть помещение без получения компенсации.

Договор дарения

Главными пунктами дарения является безвозмездность и сам подарок. Согласно ч. 2 п.2 ст. 572 ГК РФ, неуказание признаков предмета влечёт ничтожность дарственной.

В данном случае последствия ничтожного и несостоявшегося акта схожи. Обязательства не наступают и даритель ничего не должен одаряемому.

Если некоторые вещи были переданы, они должны быть возвращены.

Позиция судов по вопросам признания контрактов незаключёнными

Разъяснения по многим видам сделок содержатся в информационном письме Высшего Арбитражного Суда № 165 от 25.02.2014 года.

Положения документа дают понять, что недобросовестный участник не сможет освободиться от обязательств, прикрывшись формальными упущениями сделки, в то время как на деле подтверждается обратное.

Участники правоотношений предпочитают судиться за отсутствие факта заключения сделки, чтобы избежать ответственности по обязательству.

ВАС рекомендует судьям исходить из совокупности обстоятельств и искать признаки состоятельности сделки в первую очередь.

Когда в рассмотрении иска откажут

Для пострадавшей стороны нужно знать о сроках давности для подобных исков. Как и по многим другим делам, он составляет три года. Важно понимать, с какого момента начинать отсчитывать этот период.

ВАС разъясняет, что течение сроков начинается с момента, когда гражданин понял или должен был осознать, что его права нарушаются.

Так, например, истец передавал ценности в процессе переговоров, до согласования всех условий контракта и его подписания.

По непонятным причинам пострадавший считал, что обязательство уже начало действовать, в то время как юридических оснований для этого не было. Спустя несколько лет ответчик отказался от сделки, а истец потерял деньги.

Суд установил просрочку, поскольку три года должны были считаться от даты первого транша, а не отказа второй стороны от соглашения. Если бы сроки были соблюдены, истец смог бы выиграть в деле о незаконном обогащении, ст.

200 ГК РФ.
Таким образом, каждый случай подлежит отдельной оценке. Все факторы нужно рассматривать в совокупности и быть бдительным при выполнении обязательств без документального оформления и консультации юриста.

О том, что может стать основанием для признания договора несостоятовшимся, расскажет следующее видео.

Рекомендуем другие статьи по теме

Источник: http://znaybiz.ru/predprinimatelskaya-deyatelnost/kontragenty/dogovornye-otnosheniya/nezaklyuchennyj-dogovor.html

Неточное описание предмета аренды. Как избежать признания договора незаключенным

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет — то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон.

Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске.

Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

  • Сохраните и распечатайте памятку сотрудникам

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет — то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон.

Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске.

Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Последствия незаключенности договора

Если договор аренды не заключен, но фактически исполнялся, то имеет место пользование имуществом без правовых оснований.

Арендодатель может взыскать плату за пользование этим имуществом как неосновательное обогащение арендатора (ст.

 1102 ГК РФ), но суды полагают, что данное требование должно быть предметом самостоятельного иска (см. определение ВАС РФ от 12.07.10 № ВАС-8989/10).

Поэтому обращаясь в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате по незаключенному договору, арендодатель несет потери в размере госпошлины, невозмещаемой в связи с вынесением решения не в его пользу. Кроме того, в рамках нового иска арендодателю придется доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, поскольку договорное условие об арендной плате не имеет силы.

Для арендатора тоже есть риск, что арендодатель использует факт незаключенности договора в свою пользу: он может использовать его как основание для выселения арендатора из помещения (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.07 по делу № Ф04−2827/2007 (34062-А46−21)).

Наконец, наступает и общее последствие признания незаключенным для любого вида договора — отсутствие юридической силы для сторон любых условий данного договора, в том числе об ответственности сторон.

Условие об объекте аренды

Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество.

Данная проблема в основном касается объектов недвижимости. Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом — в статье «Индивидуализация объекта аренды.

Какие условия предотвратят признание договора незаключенным», «Юрист компании» № 12, 2009), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.).

Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст.

26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — закон № 122-ФЗ).

Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы). Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация — более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).

Читайте также  Расторжение трудового договора после причинения ущерба

Источник: https://www.law.ru/article/1359-red-netochnoe-opisanie-predmeta-arendy-kak-izbejat-priznaniya-dogovora-nezaklyuchennym

Каковы последствия признания договора незаключенным?

Какой договор считается заключенным согласно ГК РФ

Письменная и устная форма договора

Нотариальное заверение и регистрация. Передача вещи

Существенные условия

Незаключенный договор по ГК РФ. Основания для того, чтобы признать договор незаключенным

Общие основания для признания сделки незаключенной

Не та подпись: соглашение недействительно или не заключено?

Когда договор с пороками можно считать заключенным.

Принятие исполнения как обстоятельство, исключающее оспаривание заключенности договора

Судебная практика о признании договора заключенным

Последствия незаключенного договора: судебная практика

Исковая давность

Исковая давность при подаче искового заявления о признании договора незаключенным

Срок исковой давности по иску о применении последствий признания договора незаключенным в соответствии с ГК РФ

Вновь открывшиеся обстоятельства как основание для пересмотра дела о признании договора незаключенным

Какой договор считается заключенным согласно ГК РФ 

Договор заключается тогда, когда стороны взаимно и согласованно выразили волю на то, чтобы установить, изменить или прекратить правоотношение. Ст. 432 ГК РФ дает нам право считать договор заключенным, если он:

  • воплощен в установленной форме;
  • содержит в себе все основные и важные условия (закон называет такие условия существенными). 

Письменная и устная форма договора 

Какая форма договора является надлежащей, мы сможем понять, заглянув в содержание статей ГК РФ, посвященных каждому конкретному виду договора. Рассмотрим разные формы договора на примерах.

Для начала возьмем договор дарения. Так, ст. 574 ГК РФ предусматривает:

  1. Устную форму при условии, что:
    • подарок вручается одним физическим лицом другому;
    • вручается от имени организации и оценивается на сумму, не превышающую 3 000 руб.;
    • передача дара осуществляется сразу, а не предполагается в будущем.
  2. Письменную форму при условии, что в дар передается:
    • от имени предприятия предмет, превышающий по своей стоимости 3 000 руб.;
    • недвижимость;
    • вещь, которая будет передана позднее. 

Этот пример наглядно демонстрирует применение различных форм для одной и той же сделки. Каковы же общие принципы определения надлежащей формы соглашения?

Руководствуясь ст. 159 ГК РФ, устно мы совершаем сделки:

  • Для которых не предписана иная (то есть письменная) форма. Совершая рядовые покупки в магазинах, мы не оформляем письменные документы. Важная деталь: хотя совершение покупки привязано к выдаче чека (ст. 493 ГК РФ), он не является письменным договором.
  • Исполнение которых происходит сразу же при их совершении. Сделку по отправке почтовой корреспонденции можно заключить устно. Но это правило не работает, если сделку по закону нужно заверить у нотариуса или отсутствие письменного договора влечет недействительность сделки.
  • Совершаемые во исполнение ранее подписанного договора. Договор о поставке может допускать отгрузку партий на основании устных заявок покупателя. 

Продолжая разговор об устной форме договора, поговорим о таком способе заключения сделки, как совершение конклюдентных действий. В п. 2 ст.

 158 ГК РФ под такими действиями подразумевается поведение лица, однозначно свидетельствующее о наличии у него намерения заключить договор.

Предъявляя кассиру в магазине товар и деньги, покупатель может не произнести ни слова, однако его действия не могут трактоваться иначе как желание приобрести товар.

Получается, устно мы заключаем договор не только, когда проговорили между собой все условия, но и иными вербальными или невербальными способами.

Возможно, это покажется странным, но желание заключить договор может быть проявлено даже в виде несовершения каких-либо действий, а точнее в виде молчания (п. 3 ст. 158 ГК РФ). Безусловно, это допустимо только в определенных случаях, например при перезаключении договоров:

  • энергоснабжения (ст. 540 ГК РФ);
  • аренды (ст. 610, 621 ГК РФ);
  • банковского вклада (ст. 837 ГК РФ). 

Письменная форма сделки бывает:

  • простой (ППФ);
  • нотариальной. 

ППФ (ст. 160 ГК РФ) — это документ, выражающий содержание сделки и имеющий подпись. Но не всякий документ признается договором.

Так, не является договором кассовый чек, сертификат и т. п.

Основным правилом отнесения документа к категории сделок служит наличие в нем данных обо всех существенных условиях, рассматривать которые более подробно мы будем ниже.

Разберемся, в каких ситуациях можно остановиться на ППФ, а когда потребуется обращаться к нотариусу.

Договор должен быть оформлен в виде ППФ, если:

  • хотя бы одна его сторона — это организация;
  • сумма договора больше 10 000 руб.;
  • его сторонами являются граждане, сумма договора менее 10 000 руб., но закон требует для данной категории договоров ППФ. 

Напомним, что ППФ не требуется, даже если сделка подпадает под один из вышеперечисленных случаев, однако закон допускает в имеющихся обстоятельствах использовать устную форму сделки.

ППФ считается соблюденной:

  1. Когда стороны совместно оформили единый бумажный документ. Отметим, что в некоторых случаях сделка совершается только таким способом. Договор о продаже недвижимости может быть оформлен только как единый документ, на котором проставлены подписи всех сторон (ст. 550 ГК РФ).
  2. Когда стороны обменялись документами. Это происходит путем направления одной стороной своему партнеру оферты (ст. 435 ГК РФ). Если вторая сторона отправила в ответ акцепт, происходит заключение договора. Обмен документами может происходить в бумажном, цифровом, электронном виде по любым доступным каналам связи: почтовым отправлением, с использованием телеграфа, е-мейла и т. п.
  3. Когда в ответ на оферту противная сторона совершает целенаправленные действия (их называют конклюдентными). Таковыми могут быть передача товара, перечисление денег и т. п. Пленум ВС РФ совместно с пленумом ВАС РФ в постановлении от 01.07.1996 № 6/8 указали, что акцептант не обязательно должен полностью выполнить все свои обязательства. Достаточно, чтобы он приступил к их выполнению. 

Поговорим о подписи. Что означает рукотворная подпись лица, законодательно не регламентируется. Здесь важно, чтобы она была сделана собственноручно.

Было бы непростительно не затронуть тему электронной подписи и ее применения при заключении сделок. Ст. 160 ГК РФ позволяет использовать факсимиле или электронную подпись, когда это предусмотрено законом либо соглашением.

Однако современные технологии и развитие электронного взаимодействия между хозяйствующими субъектами пошли гораздо дальше, и в ответ на это был принят закон «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ. Этот закон регламентирует использование электронной подписи, в том числе квалифицированной (она имеет квалификационный сертификат с ключом проверки), применение которой полностью заменяет рукописную подпись на бумажном документе в любых ситуациях, кроме тех, когда закон категорично требует составления бумажного документа (ч. 1 ст. 6). 

ВАЖНО! Соблюдена ли ППФ, если документ написан лицом от руки, однако на нем отсутствует подпись этого лица? Президиум ВАС РФ (постановление от 18.01.

2005 № 11809/04) посчитал, что заявление о выходе хотя и написано участником ООО самостоятельно, но не подписано им, а значит, не является документом, подтверждающим волеизъявление лица. 

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/zaklyuchenie_dogovora/kakovy_posledstviya_priznaniya_dogovora_nezaklyuchennym/

Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее.

Читайте также  Договор между физическими лицами на выполнение работ

В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду.

Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

  • Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
  • Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
  • Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
  • Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
  • Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора.

К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена.

Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Если из условий, прописанных в договоре, неясно, что именно является объектом аренды или непонятно расположение объекта, признать документ недействительным будет просто.

Каковы последствия

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно.

Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным.

Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам.

У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление

Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным.

Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок.

Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее.

Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным.

За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера.

Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика

Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия.

В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным.

Арендная плата по таким сделкам невыгодна собственникам, но выгодна лицу, отдающему недвижимость в аренду своим знакомым или родственникам, поэтому иск о признании договора аренды незаключенным – возможность вернуть имущество другим собственникам.

В отношении обществ с ограниченной ответственностью обязательно опираться на ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка совершается в крупных размерах, то рассматривается Постановление Пленума ВАС РФ под номером 28 от 2014 года.

В документе должны содержаться требования относительно:

  • Взыскания в пользу клиента суммы государственной пошлины и других судебных издержек.
  • Применения последствий по возврату имущества собственнику.
  • Признания договора аренды недействительным.

Советы

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела.

Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации.

Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях.

К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год.

Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон.

Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК.

Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным.

Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации. В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду.

При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

Источник: http://arendaexpert.ru/nedejstvitelnyj-dogovor-arendy/

Последствия признания договора аренды незаключенным

Существенным условием договора аренды, как и любого другого, является его предмет — то есть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для договоров аренды земельных участков, зданий и сооружений существенным является также условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Как и в случае с поставкой, вопрос о незаключенности договора обычно возникает в спорах по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств одной из сторон. Проблема в том, что если суд приходит к выводу о незаключенности договора, то он не выносит решение о взыскании долга, а отказывает в иске.

Если в аналогичной ситуации с поставкой суд может сделать вывод о состоявшихся между сторонами разовых сделках купли-продажи вне рамок спорного договора и на этом основании взыскать оплату за товары, то в аренде этот вариант неосуществим.

Каковы последствия признания договора незаключенным?

Какой договор считается заключенным согласно ГК РФ

Письменная и устная форма договора

Нотариальное заверение и регистрация. Передача вещи

Существенные условия

Незаключенный договор по ГК РФ. Основания для того, чтобы признать договор незаключенным

Общие основания для признания сделки незаключенной

Не та подпись: соглашение недействительно или не заключено?

Когда договор с пороками можно считать заключенным.

Принятие исполнения как обстоятельство, исключающее оспаривание заключенности договора

Судебная практика о признании договора заключенным

Последствия незаключенного договора: судебная практика

Исковая давность

Исковая давность при подаче искового заявления о признании договора незаключенным

Срок исковой давности по иску о применении последствий признания договора незаключенным в соответствии с ГК РФ

Вновь открывшиеся обстоятельства как основание для пересмотра дела о признании договора незаключенным

Понравилась статья? Поделить с друзьями: